Sofin-credit.ru

Деньги и работа
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Выкуп здания находящегося в муниципальной собственности

Шесть вопросов о праве преимущественного выкупа

Субъекты малого и среднего предпринимательства, которые непрерывно арендуют помещения в федеральной, региональной или муниципальной собственности не менее двух лет и не имеют задолженности по арендной плате, штрафам и пеням. Некоторые объекты приватизировать нельзя: они включены в перечни на соответствующем уровне.

Выкуп может состояться по инициативе собственника, который посылает предложение заключить договор и проект договора. Арендатор, который отвечает требованиям закона, может выступить со своей инициативой и подать заявление.

Арендатор может в любой момент отказаться от заключения договора, подтвердил недавно Верховный суд (см. «ВС защитил арендатора в деле о преимущественном выкупе»). Но при этом он теряет право преимущественного выкупа.

Мера выглядела как временная, но с течением времени законодатель расширял возможности для малого и среднего бизнеса.

  • Ранее субъекты малого и среднего предпринимательства могли выкупить помещения, только если им направлялось уведомление о предстоящей приватизации.
  • 5 августа 2008 года вступил в силу Закон от 22 июля 2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства ». В первой редакции такое право давали тем, кто пользовался объектами не меньше трёх лет по состоянию на 5 августа 2008 года и исправно за них платил, а площадь помещений не превышала предельных значений, установленных субъектом. Срок действия – до 1 июля 2010 года.
  • 17 июля 2009 года срок аренды сократили до двух лет. Кроме того, предусмотрели, что не должно быть задолженности по аренде (пеням, штрафам).
  • 1 июля 2013 года срок приватизации продлили до 1 июля 2015 года. Изменилась дата, на которую субъект должен был владеть имуществом, – до 1 июля 2013 года. Предусмотрели возможность оспорить предложенную цену, установлен минимальный срок рассрочки оплаты и т. п.
  • 30 июня 2015 года срок приватизации продлили до 1 июня 2018 года. Изменилась дата, на которую субъект должен был владеть имуществом, – до 1 июля 2015 года.
  • 3 июля 2018 года появилось бессрочное право преимущественного выкупа, отменили привязку к дате. Большинство субъектов малого и среднего предпринимательства получили возможность выкупить по рыночной стоимости ещё и федеральную недвижимость.

Подобной статистики Росреестра найти не удалось, но юристы подтверждают, что осталось.

В Москве пик приватизации пришёлся на 2013–2014 годы, волна спала в 2015–2016 годах, делится «субъективными ощущениями» управляющий партнёр Consul Group Consul Group Федеральный рейтинг группа Налоговые споры × Сергей Пивоварчик. По его словам, именно тогда выкупили всю самую привлекательную недвижимость. Но в столице всё ещё есть, что выкупать, говорит эксперт.

В Петербурге достаточно объектов, привлекательных для выкупа, считает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Коммерческая недвижимость/Строительство 35 место По количеству юристов Профайл компании × Вероника Перфильева. «Если учесть, что ограничений срока в законе нет», – добавляет она.

В Краснодарском крае также хватает таких объектов, далеко не все арендаторы воспользовались своей возможностью, рассказывает управляющий партнёр АБ Юг Юг Региональный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 7 место По выручке Профайл компании × Юрий Пустовит. Хотя иногда, особенно в регионах, арендовать выгоднее, чем приобретать в собственность, уточняет юрист.

Бывает, что собственники чинят препятствия, но куда чаще встречаются бюрократические проволочки и разногласия по условиям выкупа, делится Перфильева. С этим соглашается Пустовит. По его наблюдениям, споры возникают в основном по таким условиям выкупа:

  • цена (рыночная или нет?);
  • условие оплаты (допустима ли рассрочка?);
  • каковы санкции за просрочку платежа (насколько большую неустойку может предлагать публичный собственник?);
  • возможно ли зачесть стоимость неотделимых улучшений;
  • возможно ли расторгнуть договор в случае просрочки оплаты.

Главный спорный вопрос – это цена, которая нередко бывает завышенной, говорит Перфильева. Если у арендатора свой отчёт об оценке, а у арендодателя – свой, то вопрос обычно решается в суде с помощью судебной экспертизы. Если эксперт завысил рыночную стоимость и покупатель с этим не согласен, то можно попытаться признать экспертизу недостоверной и ходатайствовать о назначении повторной, делится Пивоварчик. В таких вопросах он советует привлекать внешних специалистов. «Крайне утопично спорить с судебным экспертом о рыночной стоимости, если у вас нет специальных познаний», – считает эксперт.

Договоры о выкупе может оспаривать прокуратура по причине нарушений, как правило, из-за занижения цены, предупреждает Пустовит.

Помимо завышенной цены арендаторы часто оспаривают отказы в приватизации – законные и незаконные. Например, в деле № А40-254713/2017 ООО «ИТУ – ВНИИТ» боролось за здание в самом центре Москвы, в Газетном переулке. Городские власти против этого возражали: они не были согласны с результатами экспертизы, а также указывали, что это памятник регионального значения. Две инстанции обязали их передать объект по цене, которая установлена судебной экспертизой, и включили в договор охранные обязательства. Но АС Московского округа обнаружил ошибку в определениях нижестоящих инстанций: они не учли положения ст. 20 и 29 закона о приватизации, а также позицию Верховного суда в деле № А11-10976/2016. Согласно им, объект культурного наследия регионального значения и вовсе не подлежал приватизации.

Если отказ в заключении договора был незаконным, то арендаторы отправляются в суд взыскать убытки – вернуть арендные платежи начиная с того дня, когда владелец должен был продать объект. Суды их взыскивают. Но, как показывает пример дела № А12-15937/2011, могут вычесть из этой суммы расходы, которые арендатор потратил бы на содержание объекта, если бы стал собственником. В том деле 12-й ААС вычел расходы из присуждённого на содержание общего имущества, а также налог на имущество.

Шесть вопросов о праве преимущественного выкупа

Субъекты малого и среднего предпринимательства, которые непрерывно арендуют помещения в федеральной, региональной или муниципальной собственности не менее двух лет и не имеют задолженности по арендной плате, штрафам и пеням. Некоторые объекты приватизировать нельзя: они включены в перечни на соответствующем уровне.

Выкуп может состояться по инициативе собственника, который посылает предложение заключить договор и проект договора. Арендатор, который отвечает требованиям закона, может выступить со своей инициативой и подать заявление.

Арендатор может в любой момент отказаться от заключения договора, подтвердил недавно Верховный суд (см. «ВС защитил арендатора в деле о преимущественном выкупе»). Но при этом он теряет право преимущественного выкупа.

Мера выглядела как временная, но с течением времени законодатель расширял возможности для малого и среднего бизнеса.

  • Ранее субъекты малого и среднего предпринимательства могли выкупить помещения, только если им направлялось уведомление о предстоящей приватизации.
  • 5 августа 2008 года вступил в силу Закон от 22 июля 2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства ». В первой редакции такое право давали тем, кто пользовался объектами не меньше трёх лет по состоянию на 5 августа 2008 года и исправно за них платил, а площадь помещений не превышала предельных значений, установленных субъектом. Срок действия – до 1 июля 2010 года.
  • 17 июля 2009 года срок аренды сократили до двух лет. Кроме того, предусмотрели, что не должно быть задолженности по аренде (пеням, штрафам).
  • 1 июля 2013 года срок приватизации продлили до 1 июля 2015 года. Изменилась дата, на которую субъект должен был владеть имуществом, – до 1 июля 2013 года. Предусмотрели возможность оспорить предложенную цену, установлен минимальный срок рассрочки оплаты и т. п.
  • 30 июня 2015 года срок приватизации продлили до 1 июня 2018 года. Изменилась дата, на которую субъект должен был владеть имуществом, – до 1 июля 2015 года.
  • 3 июля 2018 года появилось бессрочное право преимущественного выкупа, отменили привязку к дате. Большинство субъектов малого и среднего предпринимательства получили возможность выкупить по рыночной стоимости ещё и федеральную недвижимость.
Читать еще:  Организация транспортного обслуживания населения муниципального образования

Подобной статистики Росреестра найти не удалось, но юристы подтверждают, что осталось.

В Москве пик приватизации пришёлся на 2013–2014 годы, волна спала в 2015–2016 годах, делится «субъективными ощущениями» управляющий партнёр Consul Group Consul Group Федеральный рейтинг группа Налоговые споры × Сергей Пивоварчик. По его словам, именно тогда выкупили всю самую привлекательную недвижимость. Но в столице всё ещё есть, что выкупать, говорит эксперт.

В Петербурге достаточно объектов, привлекательных для выкупа, считает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Коммерческая недвижимость/Строительство 35 место По количеству юристов Профайл компании × Вероника Перфильева. «Если учесть, что ограничений срока в законе нет», – добавляет она.

В Краснодарском крае также хватает таких объектов, далеко не все арендаторы воспользовались своей возможностью, рассказывает управляющий партнёр АБ Юг Юг Региональный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 7 место По выручке Профайл компании × Юрий Пустовит. Хотя иногда, особенно в регионах, арендовать выгоднее, чем приобретать в собственность, уточняет юрист.

Бывает, что собственники чинят препятствия, но куда чаще встречаются бюрократические проволочки и разногласия по условиям выкупа, делится Перфильева. С этим соглашается Пустовит. По его наблюдениям, споры возникают в основном по таким условиям выкупа:

  • цена (рыночная или нет?);
  • условие оплаты (допустима ли рассрочка?);
  • каковы санкции за просрочку платежа (насколько большую неустойку может предлагать публичный собственник?);
  • возможно ли зачесть стоимость неотделимых улучшений;
  • возможно ли расторгнуть договор в случае просрочки оплаты.

Главный спорный вопрос – это цена, которая нередко бывает завышенной, говорит Перфильева. Если у арендатора свой отчёт об оценке, а у арендодателя – свой, то вопрос обычно решается в суде с помощью судебной экспертизы. Если эксперт завысил рыночную стоимость и покупатель с этим не согласен, то можно попытаться признать экспертизу недостоверной и ходатайствовать о назначении повторной, делится Пивоварчик. В таких вопросах он советует привлекать внешних специалистов. «Крайне утопично спорить с судебным экспертом о рыночной стоимости, если у вас нет специальных познаний», – считает эксперт.

Договоры о выкупе может оспаривать прокуратура по причине нарушений, как правило, из-за занижения цены, предупреждает Пустовит.

Помимо завышенной цены арендаторы часто оспаривают отказы в приватизации – законные и незаконные. Например, в деле № А40-254713/2017 ООО «ИТУ – ВНИИТ» боролось за здание в самом центре Москвы, в Газетном переулке. Городские власти против этого возражали: они не были согласны с результатами экспертизы, а также указывали, что это памятник регионального значения. Две инстанции обязали их передать объект по цене, которая установлена судебной экспертизой, и включили в договор охранные обязательства. Но АС Московского округа обнаружил ошибку в определениях нижестоящих инстанций: они не учли положения ст. 20 и 29 закона о приватизации, а также позицию Верховного суда в деле № А11-10976/2016. Согласно им, объект культурного наследия регионального значения и вовсе не подлежал приватизации.

Если отказ в заключении договора был незаконным, то арендаторы отправляются в суд взыскать убытки – вернуть арендные платежи начиная с того дня, когда владелец должен был продать объект. Суды их взыскивают. Но, как показывает пример дела № А12-15937/2011, могут вычесть из этой суммы расходы, которые арендатор потратил бы на содержание объекта, если бы стал собственником. В том деле 12-й ААС вычел расходы из присуждённого на содержание общего имущества, а также налог на имущество.

Как выкупить муниципальное помещение

Многие предприниматели, арендующие муниципальное помещение для ведения малого и среднего бизнеса, были бы совсем не против узнать о том, как выкупить муниципальное помещение, с тем, чтобы приобрести его в собственность. И согласно Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ с поправками от 2 июля 2013 года, у них есть для этого преимущественное право, которым они могут воспользоваться при соблюдении определенных условий.

В каких случаях можно выкупить муниципальное помещение

Действующее законодательство устанавливает, чтопредставители малого и среднего бизнеса, пользующиеся на правах аренды муниципальными помещениями или же помещениями, находящимися в государственной собственности, имеют преимущественные права на то, чтобы выкупить это помещение по его рыночной стоимости, которая будет определена независимым приглашенным оценщиком.

Статья 3 Федерального закона № 159-ФЗ определяет условия, при которых можно реализовать это право, а именно:

  • арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 г. находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
  • отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, не­устойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуе­мого имущества или на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
  • арендуемое имущество не включено в Перечень.

Под Перечнем здесь понимается «Перечень муниципального имущества, предназначенного для предоставления в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства». Однако, поправки, принятые к этому закону в 2013 году, теперь дают возможность выкупить и то муниципальное помещение, которое было включено в данный Перечень, в случае, если:

  • арендуемое имущество находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет до 1 сентября 2012 года в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
  • арендуемое имущество включено в перечень в течение пяти и более лет до дня подачи указанного заявления.

Кто может выкупить муниципальное помещение

Сначала давайте посмотрим, кто же может выкупить муниципальное помещение. Согласно законодательству, вы имеете на это право в случае, если вы являетесь индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим соответствующую регистрацию в едином реестре, или не имеющим ее, но с ежегодным доходом от 100 до 400 млн. рублей и количеством работников не менее 100 человек и не более 250 человек. Также выкупить муниципальное помещение могут предприятия малого и среднего бизнеса. Те предприниматели ил юридические лица, которые не удовлетворяют условиям, перечисленным в Федеральном законе № 159-ФЗ также могут подать заявку на выкуп муниципального помещения, но делать это им уже придется на основе торгов.

Как выкупить муниципальное помещение в приоритетном порядке

Если вы обладаете необходимыми признаками для преимущественной покупки муниципального помещения, то вам нужно поступить следующим образом.

  • Соберите пакет документов, состоящий из паспорта, свидетельства о регистрации предприятия, устава предприятия, справки о постановке на налоговый учет, протокола о назначении Генерального директора, и с этим пакетом идите в Администрацию вашего муниципального образования, где нужно будет написать заявление на выкуп арендуемого муниципального помещения.
  • Администрация, согласно закону, должна принять решение и сообщить вам о нем в течение 30 дней с момента подачи заявления. Если вдруг оно окажется отрицательным, можно будет попытаться оспорить его, действуя через суд.
  • В случае положительного решения вашего вопроса, специальная комиссия должна будет разработать и переслать вам проект договора купли-продажи.
  • Следует также знать, что согласно все тому же Федеральному закону № 159-ФЗ от 22.07.2008 года, выкупить муниципальное помещение можно, как единовременно, так и в рассрочку, однако, сроком не более, чем три года.
  • Сразу можно выкупить как одно, так и несколько помещений, причем, их общая площадь никак не ограничивается. Примечание — чтобы выкупить муниципальное помещение, оно в обязательном порядке должно иметь собственный кадастровый номер, то есть, быть именно отдельным помещением, а не частью здания или иного сооружения.
  • Если вы не согласны с ценой выкупа, предложенной вам муниципалитетом, то вы тоже можете оспорить ее в судебном порядке.
Читать еще:  Муниципальное образование город дивногорск

Согласно действующему на сегодняшний день законодательству, выкупить муниципальное помещение в приоритетном порядке можно до 1 июля 20015 года. Так что если у вас есть подобное желание, имеет смысл поторопиться.

Арбитражный процессуальный кодекс РФ
Бюджетный кодекс РФ
Водный кодекс РФ
Воздушный кодекс РФ
Градостроительный кодекс РФ
Гражданский кодекс РФ
Гражданский процессуальный кодекс РФ
Жилищный кодекс РФ
Земельный кодекс РФ
Кодекс внутреннего водного транспорта РФ
Кодекс врачебной этики
Кодекс об административных нарушениях
Кодекс профессиональной этики адвоката РФ
Кодекс этики аудиторов РФ
Конституция РФ
Лесной кодекс РФ
Налоговый кодекс РФ
Семейный кодекс РФ
Таможенный кодекс
Трудовой кодекс РФ
Уголовно-исполнительный кодекс РФ
Уголовно-процессуальный кодекс РФ
Уголовный кодекс РФ

Закон РФ «О защите прав потребителей»
Закон РФ «Об авторском праве и смежных правах»
Закон РФ «Об образовании»
Закон РФ «Об обжаловании в суд»
Закон РФ «О вывозе и ввозе культурных ценностей»
Закон РФ «О медицинском страховании граждан»
Закон РФ «О милиции»
Закон РФ «О потребительской кооперации»
Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»
Закон РФ «О налогах на имущество физических лиц»
Закон РФ «О плате за землю»
ФЗ «О банках и банковской деятельности»
ФЗ «О бухгалтерском учете»
ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»
ФЗ «О ветеранах»
ФЗ «О гражданстве Российской Федерации»
ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»
ФЗ «О землеустройстве»
ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»
ФЗ «О некоммерческих организациях»
ФЗ «Об акционерных обществах» (АО)
Закон РФ «О беженцах»
Закон РФ «О безопасном обращении с пестицидами»
Закон РФ «О безопасности дорожного движения»
Закон РФ «О бюджете фонда социального страхования»
Закон РФ «О ведомственной охране»
Закон РФ «О ветеринарии»
Все законы РФ

Выкупать арендуемые площади стало проще

В июле были внесены изменения в закон №159-ФЗ, по которому любой предприниматель имеет право выкупить помещение, арендуемое у государства.

Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости – весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.

Закон вступил в силу 5 августа 2008 года. Тогда он назывался так: «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

А теперь название даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался не идеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.

3 июля 2018 года вступил в силу седьмой по счету закон о внесении поправок в закон №159-ФЗ. Роман Речкин, старший партнер ИНТЕЛЛЕКТ-С, рассказывает об актуальных аспектах льготной приватизации арендуемых помещений.

1. Выкуп арендуемых помещений по закону №159-ФЗ перестал быть временным.

«Малая приватизация» задумывалась как временная мера поддержки малого и среднего бизнеса. В момент вступления закона в силу срок его действия составлял всего два года – до 1 июля 2010 года.

В дальнейшем этот срок продлевался трижды – сначала на три года (до 1 июля 2013 года), потом еще на два (до 1 июля 2015 года) и снова на три (до 1 июля 2018 года).

И вот, наконец, в июле 2018 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон №159-ФЗ стал действующим бессрочно.

2. Федеральное имущество отныне тоже можно приватизировать.

До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.

Однако внесенные в июле 2018 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

3. Срок аренды, дающий право на выкуп помещения, теперь отсчитывается с момента подачи предпринимателем заявления о выкупе.

Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона. Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года. Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.

За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух. Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды. Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.

И только в июле 2018 года ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.

4. У арендаторов-«отказников» появился второй шанс.

Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.

Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если предприниматель продолжает арендовать помещение, то может направить его собственнику заявление о выкупе.

5. При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет.

Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.

Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет. Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет. В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.

6. Инициатором приватизации может быть как собственник арендуемого помещения, так и предприниматель-арендатор.

С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.

Читать еще:  Как продать муниципальное имущество

Общий порядок выглядит так:

  • «Наверху» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
  • Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
  • Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.

Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:

  • На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
  • Отсутствует задолженность по арендной плате.
  • Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
  • На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:

  • На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
  • Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса. Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.

К сожалению, вся эта бурная деятельность имеет мало общего с реальной помощью. Меры, которые принимаются на федеральном и региональном уровне, как правило, декларативны и большинству предпринимателей недоступны.

Тем ценнее, что закон №159-ФЗ действительно предусматривает льготные условия приобретения недвижимости. Воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения могут большинство предпринимателей. Фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ (7,25 % годовых по данным на лето 2018 года).

Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.

Источник: журнал «Деловой квартал»

Выкуп здания находящегося в муниципальной собственности

  • Главная
  • Контакты
  • Обо мне
  • Решения суда
    • Административные
      • Решение №1
      • Решение №2
      • Решение №3
      • Решение №4
    • Банкротство
      • Юр.Лица
        • Решение №1
      • Физ.Лица
        • Решение №1
        • Решение №2
        • Решение №3
    • Имущественные споры
      • Решение №1
      • Решение №2
      • Решение №3
      • Решение №4
      • Решение №5
      • Решение №6
      • Решение №7
    • Трудовые споры
      • Решение №1
  • Услуги
    • Физическим лицам
      • Жилищные споры
      • Наследственные споры
      • Налоговые споры
      • Земельные споры
      • Семейные споры
      • Сопровождение сделок
      • Споры о защите прав потребителей
      • Трудовые споры
      • Банкротство физических лиц
    • Юридическим лицам
      • Имущественные споры
      • Налоговые споры
      • Корпоративные споры
      • Административные споры
      • Договорные споры
      • Земельные споры
      • Сопровождение сделок
      • Абонентское обслуживание или разовые юридические услуги
      • Банкротство юридических лиц

    Новые правила выкупа недвижимости у государства или муниципалетета

    В настоящей статье хочу коснуться вопроса выкупа предпринимателями арендуемых нежилых помещений у государства.

    03 июля 2018 года вступил в силу федеральный закон №185-ФЗ, вносящий изменения, в том числе, в 159 федеральный закон от 22.07.08 об отчуждении недвижимого имущества из государственной и муниципальной собственности. Ранее федеральный закон 159-ФЗ предусматривал, что предприниматели могут выкупить без проведения торгов, по рыночной стоимости арендуемую недвижимость, лишь если по состоянию на 01.07.15 недвижимость арендовалась не менее двух лет подряд, то есть договор должен был быть заключен не позднее 01.07.13. Таким образом, все договоры аренды заключенные в более позднюю дату не подпадали под его действие. Кроме того, не подлежала продаже государственная недвижимость.

    С 03 июля 2018 предприниматели могут выкупить как государственную так и муниципальную недвижимость, если на день подачи заявления о выкупе, она непрерывно находится в пользовании в течение двух лет и более. То есть больше нет привязки к дате заключения договора аренды.

    Также для выкупа имущества необходимо:

    • Чтобы не было задолженности по арендной плате и неустойке.
    • Имущество не было включено в перечень имущества, передаваемого субъектам малого или среднего предпринимательства (в этом случае владеть недвижимостью придется от трех лет и более). Такой перечень утвержден постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП. Он ежегодно до первого ноября дополняется новыми объектами. Узнать попал ли ваш объект в указанный перечень можно на сайте ДГИ.
    • На момент заключения договора купли-продажи недвижимости, сведения о предпринимателе не были исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

    Для реализации права на выкуп предприниматель должен обратиться с соответствующим заявлением в ДГИ (если имущество является московской муниципальной собственностью), который в течение 30 дней обязан подготовить проект договора купли-продажи или отказать в реализации преимущественного права выкупа. В Москве действует административный регламент, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП, в котором достаточно подробно прописана процедура выкупа помещений, кроме того в нем прописан исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа.

    Отказ Департамента и определенная рыночная стоимость объекта недвижимости может быть оспорена в суде. Кроме того, достаточно часто в суд приходится обращаться с исками о понуждении ДГИ заключить договор купли-продажи, подается такой иск в случае, когда ДГИ никак не реагирует на поданное заявление свыше 30 дней.

    Споров по снижению выкупной стоимости в настоящий момент очень много и арбитры в большинстве случаев занимают стороны предпринимателей. Тем не менее, необходимо отметить, что выкупная стоимость определяется на основании отчета оценщика. Стороны спора вправе предложить на выбор суда свою кандидатуру оценщика, или же суд может назначить оценщика по своему усмотрению. Определение о проведении оценки в части выбора того или иного оценщика обжалованию не подлежит, поэтому оценку будет проводить эксперт назначенный судом.

    Если предприниматель отказался от своего преимущественного права выкупа, или в течение 30 дней не подписал подготовленный ДГИ договор, или договор купли-продажи был расторгнут в связи с существенным нарушением его условий предпринимателем, то преимущественное право считается утраченным.

    Оплатить приобретаемую недвижимость можно сразу или в рассрочку, при этом срок рассрочки не может быть менее 5 лет. На сумму рассрочки начисляются проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования. Даже если заключено соглашение о рассрочке, предприниматель в любое время по своему усмотрению вправе выплатить всю сумму сразу. Кроме того, в счет оплаты по договору купли-продажи засчитывается стоимость неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем с согласия арендодателя.

    Так как 185-ФЗ разрешил выкупать и государственное имущество, можно предположить, что в скором времени появится и постановление правительства РФ, регламентирующее порядок выкупа государственного имущества.

    В целом изменения законодательства носят положительный характер, и я надеюсь, что в скором времени многие желающие перейдут из категории арендаторов в категорию собственников недвижимого имущества.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector