Sofin-credit.ru

Деньги и работа
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Срок аренды муниципального имущества

Порядок аренды муниципального имущества

Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.

Основные особенности заключения соглашения

Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года. Оформлено такое соглашение может быть данными путями:

  • По итогам проведенных торгов.
  • Без торгов.

6 декабря 2011 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.

Торги на право оформления договора

Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее). Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.

Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года. Рассмотрим основные этапы торгов:

  1. Направление извещения об организации торгов.
  2. Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
  3. Прием и рассмотрение заявок.
  4. Проведение мероприятия.
  5. Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.

В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:

  • Дата и место проведения мероприятия.
  • Предмет торгов (муниципальное помещение).
  • Наличие обременений.
  • Порядок проведения аукциона или конкурса.
  • Начальная стоимость.

Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:

  • На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
  • Не отправлен нужный перечень документов.
  • В предоставленных бумагах имеются неточности.
  • Потенциальный участник не внес задаток, если он требуется.

ВАЖНО! Организатор торгов не может устанавливать прочие требования, которые не прописаны в законе. Он не может запрашивать дополнительные документы и информацию.

Заключение договора без проведения торгов

Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:

  • Товарищества собственников недвижимости.
  • Лицо, являющееся единственным участником торгов.
  • Образовательный субъект.
  • Частное медицинское учреждение.

Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:

  • Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
  • Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.

Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».

Заключение договора аренды

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:

  • Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
  • Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.

В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.

Можно ли расторгнуть договор?

Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:

  • По соглашению сторон.
  • В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
  • Истек срок аренды.
  • Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.

Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).

Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.

Бухучет и налоговый учет аренды муниципального имущества

Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.

Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.

Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:

  • Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
  • Установлен точный размер арендной платы.
  • Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.

Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.

Проводки

В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:

  • ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
  • ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
  • ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
  • ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
  • ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
  • ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.

ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.

Особенности аренды муниципального имущества

Считается, что предприниматели больше всего денежных средств расходуют именно на аренду помещения. Поэтому им приходится рассматривать разные варианты, позволяющие максимально сэкономить на этом. Одним из способов является заключение сделки на съем имущества, относящегося к муниципальному. Порой его стоимость ниже других коммерческих предложений, иногда – такая же, но расположение более удобное. А это очень важно, если предприниматель занимается торговлей или работает в сфере услуг. В данной статье рассмотрим, каким образом оформляется аренда муниципального имущества. Процесс этот считается достаточно трудоемким и времязатратным, но выгодным.

Какое имущество считается муниципальным

Гражданский Кодекс РФ в статье 215 дает дефиницию муниципальной собственности. Так, к ней относится то имущество, владельцем которого выступает:

  • сельское или городское поселение;
  • иные муниципальные структуры.

Непосредственно к имуществу относятся:

  • земельные участки;
  • природные объекты;
  • здания, сооружения и их части;
  • оборудование и транспорт;
  • любые так называемые непотребляемые предметы, то есть те, которые в процессе использования не теряют своих характеристик.

Органы местного самоуправления (далее – МСУ) имеют право приобретать в собственность новые площади, вести деятельность от имени муниципальных структур, представлять их интересы в суде, а также выполнять вмененные им обязанности, входящие в компетенцию, установленную законодательно.

В основном считается, что целью сдачи в аренду муниципального имущества является оказание услуг населению, проживающему на территории данного поселения. А также, чтобы пополнить денежными средствами местный бюджет.

Оформление арендных отношений

Особенности оформления арендных отношений, если дело касается муниципального имущества, регулируются специальным нормативно-правовым актом, действующим на федеральном уровне. Речь идет о ФЗ №135 «О защите конкуренции». Его статья 17.1 говорит о том, что для найма подобного помещения обязательно заключается договор в письменной форме. Однако чтобы получить право на совершение такой сделки, необходимо сначала провести торги. Впрочем, иногда законодатель делает исключение. Это касается имущества, использующегося:

  • организациями почтовой связи;
  • медицинскими и образовательными учреждениями;
  • конторами, оказывающими нотариальные и адвокатские услуги;
  • религиозными движениями и политическими партиями.

Данный перечень не является исчерпывающим, все остальные исключения перечислены в уже упомянутой статье 17.1.

Итак, опишем порядок действия предпринимателя, который хочет претендовать на аренду муниципального имущества. Прежде всего, он обращается в учреждение или управляющую организацию, которая является владельцем интересующего его помещения. Чаще всего со списком всех свободных площадей можно ознакомиться на сайте соответствующего органа или структуры, а заявление отправить в электронном виде. Однако если нужные сведения отсутствуют, рекомендуется обратиться с ходатайством лично.

Проведение торгов

Как было сказано выше, предоставить муниципальную площадь в аренду можно лишь после проведения торгов. Они проходят как в «удаленном» режиме, так и в виде отдельного официального мероприятия. Форма определяется ГК РФ в статье 448, а проведение имеет следующий порядок:

  • оповещение о проведении конкурса;
  • разработка и подготовка документов;
  • подача заявок претендентами;
  • непосредственно проведение;
  • определение победителя, с которым заключается сделка.

Непосредственным предметом таких торгов считается право заключения договора аренды. В извещении о проведении конкурса должна быть обязательно указана начальная цена лота: ею признается либо минимальная величина арендной платы, либо минимальная стоимость права подписания соглашения. Правила торгов никаким образом не регулируют порядок определения указанных цен. Это делает сам организатор, ориентируясь на законодательные акты в области оценки имущества.

Читать еще:  Надбавка за классный чин муниципальной службы

Претендентом может быть гражданин (физическое лицо), организация (юридическое лицо) или предприниматель.

Обратите внимание! Если есть только один участник конкурса, претендующий на указанное помещение (или иное муниципальное имущество), то договор будет заключен с ним без проведения торгов. Это правило идет вразрез со стандартными требованиями гражданского законодательства. Ст. 447 ГК РФ, например, говорит о том, что торги, в которых участвует лишь один претендент, считаются несостоявшимися.

Указанная выше ремарка, однако, не касается проведения торгов по поводу муниципальных земельных и водных участков. Поскольку вопросы, связанные с ними, регулируются Земельным и Водным Кодексом соответственно.

По смыслу понятно, что если участников торгов несколько, победителем будет признан тот, кто предложить самую большую цену либо за заключение договора, либо за аренду. Кстати, если после трехкратного объявления текущей начальной стоимости никто не соглашается, организатор обязан снизить ее на 0,5 процента.

Заключение сделки

После того, как конкурс в виде торгов состоялся, собственник муниципального имущества подписывает протокол, в котором зафиксированы результаты, с победителем. Затем оформляется непосредственно соглашение в виде типового, стандартного договора. Правила и порядок заключения определяются статьей 447 ГК РФ.

Обратите внимание! Требование гражданского законодательства таково, что если помещение снято на срок, превышающий 12 месяцев, договор должен быть зарегистрирован в государственных органах власти. На данный момент уполномоченным является Комитет по управлению имуществом.

В договоре должны быть указаны все важные условия, четко и недвусмысленно определены права и обязанности сторон, их ответственность за нарушение пунктов письменного соглашения. Так, обычно отмечается, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить текущий ремонт за счет собственных средств. Однако если речь идет о капитальном ремонте, то он должен производиться органом МСУ (то есть собственником), разумеется, когда иное не указано в тексте договора.

Кроме того, нужно понимать, что назначить арендную плату ниже той, что была определена на торгах, нельзя ни в коем случае. Это может быть оспорено в судебном порядке, если на муниципальное имущество были другие претенденты. Однако документы о конкурсе порой содержат порядок, через который производится пересчет цены в большую сторону. Разумеется, претенденты должна быть ознакомлены с ним, так как происходит это по согласию сторон.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Расторжение договора

Варианты прекращения договорных отношений по аренде муниципального имущества установлены в законодательной форме. Так, это может происходить:

  • по обоюдному соглашению сторон сделки;
  • если один из партнеров нарушил условия договора, и этим был нанесен значительный вред другой стороне;
  • в иных случаях, прямо определенных правовыми актами, например, окончание срока найма или если стороны договорились досрочно расторгнуть сделку.

Моментом завершения арендных отношений считается день подписания письменного соглашения об этом. Нужно помнить, что поскольку первоначальный договор на срок более 1 года подлежал обязательной государственной регистрации, сделка о расторжении также должна быть оформлена подобным образом.

Обратите внимание! Оба партнера обязаны направить в регистрирующий орган добровольное согласие о прекращении арендных отношений. Если одна из сторон не согласна с этим, то другая вправе обратиться в суд за разрешением сложившейся ситуации.

Продление сделки

Если помещение полностью устраивает предпринимателя, а срок аренды подходит к концу, можно договориться о продлении договора. По общему правилу, это также осуществляется через проведение торгов, однако имеются исключения. Так, если организация или лицо-арендатор выполняли свои обязанности, указанные в соглашении, точно, не допускали просрочек по оплате, у них есть право перезаключить договор на новый срок, минуя стадию конкурса. Однако требуется соблюдение нескольких требований:

  • новое соглашение должно действовать не менее 3 лет, однако срок может быть уменьшен, если об этом в письменной форме просит арендатор;
  • величина ежемесячной арендной платы определяется только после определения рыночной цены самого объекта. Оценка должна полностью соответствовать требованиям законодательства, касающегося данного мероприятия.

Таким образом, реализуется право арендатора на преимущественное заключение соглашения на новый срок.

Кроме того, есть особенное положение, которое действует лишь для тех, кто первый раз вступил в арендные отношения по поводу определенного помещения до июля 2008 года. Они вправе просто продолжать пользоваться муниципальным имуществом после истечения срока договора, в течение неопределенного периода, если арендодатель не протестует против этого.

Выводы

В последнее время аренда именно муниципального имущества становится все более популярной. Причина, скорее всего, заключается в том, что законодательная база регулирования постепенно совершенствуется, а сами сделки отличаются стабильностью, если сравнивать со съемом помещения у коммерческой организации.

Предприниматель может заключить подобную сделку, если знает о всех тонкостях и хитростях данного договора. Вариант этот представляется достаточно выгодным, поскольку обычно муниципальные площади сдаются по приемлемой цене.

Срок аренды муниципального имущества

Дата публикации 14.05.2014

Документ

Письмо ФАС России от 24.04.2014 № ЦА/16309/14 «О направлении разъяснений применения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»

Комментарий

В комментируемом письме ФАС РФ разъяснила отдельные вопросы, возникающие при применении Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ). В частности, разъяснения антимонопольного органа касаются случаев заключения договоров в отношении государственного или муниципального имущества. Регулированию таких отношений посвящена статья 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Рассмотрим подробнее некоторые существенные разъяснения.

При даче согласия на заключение договора в отношении государственного (муниципального имущества) его собственник должен учитывать необходимость проведения торгов

Государственное или муниципальное предприятие, на балансе которого числится имущество, не вправе распоряжаться им без получения соответствующего согласия от собственника (п. 3 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ). Как правило, полномочия собственника такого имущества осуществляют государственные или муниципальные органы (ст. 125 ГК РФ).

При этом, согласно ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, большинство сделок, связанных с использованием государственного и муниципального имущества, заключается только по результатам конкурса или аукциона.

Однако государственный (муниципальный) орган – собственник имущества может выдать согласие на заключение сделки целевым образом без проведения торгов.

ФАС РФ отметила, что выдача такого согласия государственным (муниципальным) органом в тех случаях, когда проведение торгов обязательно, противоречит требованиям Закона № 135-ФЗ.

Статья 15 Закона № 135-ФЗ содержит запрет на совершение органами власти действий (бездействие), которые могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции. Если собственник даст согласие на передачу имущества организации без проведения торгов (если проведение конкурса или аукциона обязательно), это создаст для нее более благоприятные условия, чем для других субъектов хозяйственной деятельности. В этом случае положения Закона № 135-ФЗ будут нарушены.

Законодательство не регулирует форму и содержание согласия собственника на заключение договора в отношении государственного (муниципального) имущества. Рассмотренные разъяснения антимонопольного органа отчасти устраняют данный пробел. Теперь государственные или муниципальные предприятия не смогут предъявить такое согласие до проведения соответствующих торгов. Письменное согласие на заключение соответствующего договора может быть предъявлено только после конкурса или аукциона.

Договор аренды государственного (муниципального) имущества заключается и с единственным участником торгов

Согласно п. 15 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ права владения (пользования) в отношении государственного (муниципального) имущества могут быть переданы без проведения торгов. Это возможно в том случае, если заявку на участие в конкурсе или аукционе подало только одно лицо. При этом заявка должна содержать цену не менее минимальной (начальной) цены, указанной в извещении о проведении конкурса (аукциона).

Однако согласно п. 5 ст. 447 ГК РФ аукцион и конкурс, в которых участвовал только один заявитель, признаются несостоявшимися.

Таким образом, в данном случае нормы Закона № 135-ФЗ фактически противоречат нормам ГК РФ.

ФАС РФ в свою очередь пояснила, что организатор торгов обязан заключить договор аренды государственного (муниципального) имущества с единственным участником торгов.

Обосновывается такая позиция антимонопольного органа следующими аргументами.

Размещение информации о проведении конкурса (аукциона) на официальном сайте торгов является публичной офертой по смыслу статьи 437 ГК РФ. На это указывает пункт 28 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды (утв. Приказом ФАС РФ от 10.02.2012 № 67) (далее – Правила). Согласно пунктам 50 и 120 Правил, заявка на участие в торгах является акцептом оферты в соответствии со статьей 438 ГК РФ.

Поскольку подача единственным заявителем заявки на участие в торгах является акцептом оферты, организатор торгов обязан заключить договор аренды государственного или муниципального имущества с данным участником торгов (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

Противоречить ГК РФ в данном случае такой договор не будет.

Вопрос о правомерности заключения договора с единственным участником конкурса (аукциона) является одним из самых актуальных. Заметим, что ФАС РФ неоднократно указывала на допустимость заключения договора аренды государственного (муниципального) имущества с единственным участником торгов (см. Разъяснения ФАС России от 05.06.2012, от 01.11.2011). Арбитражная практика также поддерживала изложенную позицию (см. постановления ФАС Московского округа от 29.04.2013 № А40-91730/12-6-895, от 12.04.2013 № А40-81513/12-142-765).

Таким образом, отказ организатора конкурса от заключения такого договора с единственным участником торгов будет неправомерным.

Размер площади сдаваемого в субаренду государственного (муниципального) имущества не ограничен

Согласно п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ лицо, получившее в аренду государственное (муниципальное) имущество, может заключить договор субаренды на такое имущество без организации торгов.

Читать еще:  Оквэд администрации муниципального образования

Рассматривая данную норму, ФАС РФ разъяснила, что нормы Закона № 135-ФЗ не содержат ограничения в отношении площади арендуемого имущества. Таким образом, арендатор, собирающийся сдать арендованную им недвижимость в субаренду, может сделать это в отношении любой площади, которая у него имеется. Иными словами, сдать в субаренду недвижимое имущество без организации торгов можно как в размере 1 кв. м, так и всю полученную от арендодателя площадь разом.

Заметим, что до внесения изменений Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ в часть 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ вопрос о проведении торгов на право заключения договора субаренды оставался открытым. Арбитражные суды не были едины во мнении, следует ли арендатору, решившему сдать имущество в субаренду, проводить конкурс (аукцион) или нет. С введением пункта 16 в статью 17.1 Закона № 135-ФЗ этот пробел был урегулирован.

Подписывать договор, заключенный по результатам торгов, нужно через десять дней с момента размещения информации о проведении торгов на официальном сайте

Соответствующий вывод сделала ФАС РФ, проанализировав положения нормы части 7 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. В случае подписания договора ранее указанного срока это будет расцениваться как нарушение требований закона, в связи с чем такая сделка будет считаться ничтожной (ст. 168 ГК РФ).

Напомним, что по общему правилу договор в письменном виде оформляется как единый документ, подписанный уполномоченными представителями сторон (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Заметим, что момент подписания сам по себе не является моментом заключения договора.

Однако, исходя из положений части 7 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, речь в данном случае идет именно о моменте подписания договора, поскольку офертой является информация о проведении конкурса (аукциона) на официальном сайте торгов, а акцептом – заявка, соответствующая требованиям торгов.

Таким образом, рекомендуем внимательно относиться к оформлению договора, заключенного на торгах. В частности, необходимо проверить дату, которой будет подписан соответствующий договор.

Договор аренды государственного (муниципального) имущества может быть продлен без проведения торгов неограниченное количество раз

Частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых договор аренды государственного (муниципального) имущества заключается на новый срок с тем же арендодателем без проведения торгов. Сделать это можно, если:

  • размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в РФ, если иное не установлено другим законодательством;
  • минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, составляет не менее трех лет. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

ФАС РФ разъяснила, что при соблюдении данных требований пролонгировать договор аренды без проведения торгов можно неограниченное количество раз при условии, что законом не установлено ограничение срока договора. Согласие собственника на заключение нового договора аренды с тем же арендатором является обязательным. Напомним, что соответствующее согласие выдается собственником в письменной форме.

Ранее ФАС РФ разъясняла, что максимальный срок договора аренды, заключенного с тем же арендатором с соблюдением правил п.п. 9–11 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, не может быть продлен по этим же основаниям (п. 13 Разъяснений от 05.06.2012).

Отсутствие информации о проведении конкурсов (аукционов) на официальном сайте торгов является основанием для признания соответствующей сделки незаключенной

Согласно ч. 6 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ информация о проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров размещается на официальном сайте РФ в сети Интернет.

Проанализировав данное положение, ФАС РФ пришел к выводу, что неразмещение информации о проведении конкурсов (аукционов) на этом сайте является основанием для признания сделки незаключенной.

Несмотря на то, что норма о размещении сведений о проводимых торгах на официальном сайте действует с 01.01.2011 года, антимонопольный орган не уделял ей внимания в своих разъяснениях. Однако в комментариях к Закону № 135-ФЗ и авторских статьях эксперты не раз высказывали мнение, что неопубликование на официальном сайте торгов соответствующей информации является существенным нарушением законодательства о конкуренции. Следовательно, такое нарушение может служить основанием для признания судом сделки, совершенной по результатам торгов, незаключенной.

В данном письме ФАС РФ закрепила такую позицию в качестве официальной.

Росимущества от 22.12.2016 N ДП-03/53391 «По вопросу договоров аренды федерального недвижимого имущества, возобновленных на неопределенный срок»

ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ

от 22 декабря 2016 г. N ДП-03/53391

ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ФЕДЕРАЛЬНОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,

ВОЗОБНОВЛЕННЫХ НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК

В настоящее время Росимуществом проводятся мероприятия, направленные на оптимизацию договорных отношений с арендаторами, в части исключения (минимизации) практики продления договоров аренды федерального недвижимого имущества на неопределенный срок в отношении федерального недвижимого имущества, закрепленного за организациями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, и имущества, составляющего казну Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — постановление Пленума ВАС РФ) в случаях, предусмотренных законом (например, частями 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон), договор аренды в отношении государственного имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Вместе с тем, как разъяснено в пункте 4.2 постановления Пленума ВАС РФ, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного частью 9 Закона, стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Необходимо отметить, что согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Пунктом 8 статьи 448 ГК РФ определено, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом. Также необходимо учитывать, что подпунктом 3 пункта 40 и подпунктом 3 пункта 114 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67, установлено, что конкурсная документация и документация об аукционе должны содержать порядок пересмотра цены договора (цены лота) в сторону увеличения, а также указание на то, что цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.

Таким образом, при заключении договора аренды на новый срок в порядке реализации части 9 статьи 17.1 Закона в целях исключения предоставления арендатору необоснованного конкурентного преимущества в условиях заключаемого договора необходимо предусматривать невозможность изменения арендной ставки по договору в сторону понижения.

В то же время, с учетом пункта 5 представления Счетной палаты Российской Федерации от 26.11.2012 N ПР 03-254/03-01, при заключении договоров аренды федерального недвижимого имущества целесообразно включать в договор аренды условие о возможности ежегодного пересмотра арендной платы по инициативе арендодателя на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды имущества. Также Росимущество считает целесообразным включение в договор аренды условий о возможности изменения (индексации) арендной платы арендодателем в одностороннем порядке ежегодно (но не чаще одного раза в год).

С учетом изложенного, в целях приведения в соответствие с законодательством Российской Федерации договоров аренды предприятиям и территориальным управлениям Росимущества необходимо при заключении договоров аренды (согласовании заключения договора аренды, а также решений о согласовании заключения договоров аренды в соответствии с требованиями норм постановления Правительства Российской Федерации от 26.07.2010 N 537) в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона, предусматривать:

Читать еще:  Платные услуги в муниципальных учреждениях

— применение условий заключаемого договора к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок;

— условие о невозможности изменения арендной ставки по договору в сторону понижения в течение всего срока его действия;

— условие о возможности ежегодного пересмотра арендной платы по инициативе арендодателя на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды имущества;

— условие о возможности изменения (индексации) арендной платы арендодателем в одностороннем порядке ежегодно (но не чаще одного раза в год).

Федеральным органам исполнительной власти также рекомендуется применять вышеуказанные условия при принятии решений о согласовании заключения договоров аренды в соответствии с требованиями норм постановления Правительства Российской Федерации от 26.07.2010 N 537.

Срок аренды муниципального имущества

Дата публикации 14.05.2014

Документ

Письмо ФАС России от 24.04.2014 № ЦА/16309/14 «О направлении разъяснений применения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»

Комментарий

В комментируемом письме ФАС РФ разъяснила отдельные вопросы, возникающие при применении Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ). В частности, разъяснения антимонопольного органа касаются случаев заключения договоров в отношении государственного или муниципального имущества. Регулированию таких отношений посвящена статья 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Рассмотрим подробнее некоторые существенные разъяснения.

При даче согласия на заключение договора в отношении государственного (муниципального имущества) его собственник должен учитывать необходимость проведения торгов

Государственное или муниципальное предприятие, на балансе которого числится имущество, не вправе распоряжаться им без получения соответствующего согласия от собственника (п. 3 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ). Как правило, полномочия собственника такого имущества осуществляют государственные или муниципальные органы (ст. 125 ГК РФ).

При этом, согласно ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, большинство сделок, связанных с использованием государственного и муниципального имущества, заключается только по результатам конкурса или аукциона.

Однако государственный (муниципальный) орган – собственник имущества может выдать согласие на заключение сделки целевым образом без проведения торгов.

ФАС РФ отметила, что выдача такого согласия государственным (муниципальным) органом в тех случаях, когда проведение торгов обязательно, противоречит требованиям Закона № 135-ФЗ.

Статья 15 Закона № 135-ФЗ содержит запрет на совершение органами власти действий (бездействие), которые могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции. Если собственник даст согласие на передачу имущества организации без проведения торгов (если проведение конкурса или аукциона обязательно), это создаст для нее более благоприятные условия, чем для других субъектов хозяйственной деятельности. В этом случае положения Закона № 135-ФЗ будут нарушены.

Законодательство не регулирует форму и содержание согласия собственника на заключение договора в отношении государственного (муниципального) имущества. Рассмотренные разъяснения антимонопольного органа отчасти устраняют данный пробел. Теперь государственные или муниципальные предприятия не смогут предъявить такое согласие до проведения соответствующих торгов. Письменное согласие на заключение соответствующего договора может быть предъявлено только после конкурса или аукциона.

Договор аренды государственного (муниципального) имущества заключается и с единственным участником торгов

Согласно п. 15 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ права владения (пользования) в отношении государственного (муниципального) имущества могут быть переданы без проведения торгов. Это возможно в том случае, если заявку на участие в конкурсе или аукционе подало только одно лицо. При этом заявка должна содержать цену не менее минимальной (начальной) цены, указанной в извещении о проведении конкурса (аукциона).

Однако согласно п. 5 ст. 447 ГК РФ аукцион и конкурс, в которых участвовал только один заявитель, признаются несостоявшимися.

Таким образом, в данном случае нормы Закона № 135-ФЗ фактически противоречат нормам ГК РФ.

ФАС РФ в свою очередь пояснила, что организатор торгов обязан заключить договор аренды государственного (муниципального) имущества с единственным участником торгов.

Обосновывается такая позиция антимонопольного органа следующими аргументами.

Размещение информации о проведении конкурса (аукциона) на официальном сайте торгов является публичной офертой по смыслу статьи 437 ГК РФ. На это указывает пункт 28 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды (утв. Приказом ФАС РФ от 10.02.2012 № 67) (далее – Правила). Согласно пунктам 50 и 120 Правил, заявка на участие в торгах является акцептом оферты в соответствии со статьей 438 ГК РФ.

Поскольку подача единственным заявителем заявки на участие в торгах является акцептом оферты, организатор торгов обязан заключить договор аренды государственного или муниципального имущества с данным участником торгов (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

Противоречить ГК РФ в данном случае такой договор не будет.

Вопрос о правомерности заключения договора с единственным участником конкурса (аукциона) является одним из самых актуальных. Заметим, что ФАС РФ неоднократно указывала на допустимость заключения договора аренды государственного (муниципального) имущества с единственным участником торгов (см. Разъяснения ФАС России от 05.06.2012, от 01.11.2011). Арбитражная практика также поддерживала изложенную позицию (см. постановления ФАС Московского округа от 29.04.2013 № А40-91730/12-6-895, от 12.04.2013 № А40-81513/12-142-765).

Таким образом, отказ организатора конкурса от заключения такого договора с единственным участником торгов будет неправомерным.

Размер площади сдаваемого в субаренду государственного (муниципального) имущества не ограничен

Согласно п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ лицо, получившее в аренду государственное (муниципальное) имущество, может заключить договор субаренды на такое имущество без организации торгов.

Рассматривая данную норму, ФАС РФ разъяснила, что нормы Закона № 135-ФЗ не содержат ограничения в отношении площади арендуемого имущества. Таким образом, арендатор, собирающийся сдать арендованную им недвижимость в субаренду, может сделать это в отношении любой площади, которая у него имеется. Иными словами, сдать в субаренду недвижимое имущество без организации торгов можно как в размере 1 кв. м, так и всю полученную от арендодателя площадь разом.

Заметим, что до внесения изменений Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ в часть 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ вопрос о проведении торгов на право заключения договора субаренды оставался открытым. Арбитражные суды не были едины во мнении, следует ли арендатору, решившему сдать имущество в субаренду, проводить конкурс (аукцион) или нет. С введением пункта 16 в статью 17.1 Закона № 135-ФЗ этот пробел был урегулирован.

Подписывать договор, заключенный по результатам торгов, нужно через десять дней с момента размещения информации о проведении торгов на официальном сайте

Соответствующий вывод сделала ФАС РФ, проанализировав положения нормы части 7 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. В случае подписания договора ранее указанного срока это будет расцениваться как нарушение требований закона, в связи с чем такая сделка будет считаться ничтожной (ст. 168 ГК РФ).

Напомним, что по общему правилу договор в письменном виде оформляется как единый документ, подписанный уполномоченными представителями сторон (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Заметим, что момент подписания сам по себе не является моментом заключения договора.

Однако, исходя из положений части 7 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, речь в данном случае идет именно о моменте подписания договора, поскольку офертой является информация о проведении конкурса (аукциона) на официальном сайте торгов, а акцептом – заявка, соответствующая требованиям торгов.

Таким образом, рекомендуем внимательно относиться к оформлению договора, заключенного на торгах. В частности, необходимо проверить дату, которой будет подписан соответствующий договор.

Договор аренды государственного (муниципального) имущества может быть продлен без проведения торгов неограниченное количество раз

Частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых договор аренды государственного (муниципального) имущества заключается на новый срок с тем же арендодателем без проведения торгов. Сделать это можно, если:

  • размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в РФ, если иное не установлено другим законодательством;
  • минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, составляет не менее трех лет. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

ФАС РФ разъяснила, что при соблюдении данных требований пролонгировать договор аренды без проведения торгов можно неограниченное количество раз при условии, что законом не установлено ограничение срока договора. Согласие собственника на заключение нового договора аренды с тем же арендатором является обязательным. Напомним, что соответствующее согласие выдается собственником в письменной форме.

Ранее ФАС РФ разъясняла, что максимальный срок договора аренды, заключенного с тем же арендатором с соблюдением правил п.п. 9–11 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, не может быть продлен по этим же основаниям (п. 13 Разъяснений от 05.06.2012).

Отсутствие информации о проведении конкурсов (аукционов) на официальном сайте торгов является основанием для признания соответствующей сделки незаключенной

Согласно ч. 6 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ информация о проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров размещается на официальном сайте РФ в сети Интернет.

Проанализировав данное положение, ФАС РФ пришел к выводу, что неразмещение информации о проведении конкурсов (аукционов) на этом сайте является основанием для признания сделки незаключенной.

Несмотря на то, что норма о размещении сведений о проводимых торгах на официальном сайте действует с 01.01.2011 года, антимонопольный орган не уделял ей внимания в своих разъяснениях. Однако в комментариях к Закону № 135-ФЗ и авторских статьях эксперты не раз высказывали мнение, что неопубликование на официальном сайте торгов соответствующей информации является существенным нарушением законодательства о конкуренции. Следовательно, такое нарушение может служить основанием для признания судом сделки, совершенной по результатам торгов, незаключенной.

В данном письме ФАС РФ закрепила такую позицию в качестве официальной.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector