История ипотечного кредита
История ипотечного кредитования в России
Принято считать, что история ипотеки в России начинается с конца 20 века, однако на самом деле наш ипотечный рынок начала активно развивать еще императрица Елизавета Петровна. С 1754 года были открыты первые банки в России, выдававшие ипотечные кредиты.
Развитие ипотеки в дореволюционной России активно продолжалось до 1917 года. В то время ипотечные кредиты назывались поземельными, так как банки выдавали кредиты под залог земли. После революции в России от ипотечного рынка не осталось и следа, но элементы российского ипотечного кредитования были переняты различными странами.
История развития ипотеки и ипотечного рынка в России
История развития современной ипотеки в России действительно берет свое начало в конце 20 века. И до сих пор система ипотечного кредитования в нашей стране находится в стадии становления. Российский ипотечный рынок начал формироваться в 1995 году, когда «ДельтаКредит» и «Сбербанк» стали выдавать ипотечные кредиты под залог имеющегося жилья у заемщиков. Условия выдачи займов стали более мягкими, а отбор клиентов был более дифференцированным.
Так, в середине 1990‑х ипотека выдавалась только при наличии официального дохода, тогда как сегодня банк учитывает и другие источники дохода потенциального заемщика. В те годы значительно уменьшилось количество документов и справок, которые необходимо было предоставить, увеличился круг потенциальных заемщиков, поэтому ипотечный рынок начал развиваться и набирать обороты. Однако при этом кредиты выдавались только на приобретение жилья на вторичном рынке, что не способствовало развитию строительной отрасли.
Сильный удар по ипотечному рынку
В сентябре 1997 года было создан институт развития ипотеки – «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а в июле 1998 года вступил в силу Закон «Об ипотеке». Этот закон был призван стимулировать кредитные организации к расширению бизнеса через выдачу ипотечных займов, а россиян – к покупке жилья с привлечением кредитных средств. Однако этим планам не суждено было сбыться, так как в августе 1998 года, буквально через месяц после принятия закона, в России произошел дефолт.
На несколько лет об ипотечном кредитовании пришлось забыть, и рынок жилья претерпевал кризис. Лишь немногие кредитные организации могли позволить себе выдачу долгосрочных займов на приобретение жилья в условиях высочайшей инфляции и резко снизившихся доходов населения. Однако федеральный закон «Об ипотеке», принятый в 1998 году, определил контуры системы ипотечного кредитования, которая действует до сегодняшнего момента.
Восстановление ипотечного рынка в 2000‑х
Дефолт 1998 года очень сильно отразился на ипотечном кредитовании в России, лишь в начале 2000‑х годов ипотечный рынок начал оживать. Знаковым событием этого периода стало принятие в 2002 году Стандартов АИЖК по процедурам выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов. Ипотека стала выдаваться сначала под 18%, затем под 15%, с первоначальным взносом минимум 30% от стоимости квартиры.
А в период с 2005 по 2007 годы, когда уровень инфляции снизился, и доходы населения начали вырастать, начался активный рост ипотечного рынка. В борьбе за клиента банки формулировали ипотечные предложения с низким первоначальным взносом – до 10% а базовая процентная ставка снизилась до 11% годовых. Бурное развитие ипотечного рынка существенно подстегнуло рынок недвижимости: цены на жилье росли.
Так, в 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56,3 миллиарда рублей, в 2006 году — уже 263,6 миллиарда рублей, а в 2007 году — 556,5 миллиарда рублей. Однако расцвету ипотечного кредитования в России серьезно помешал мировой финансовый кризис 2008 года, который длился и весь 2009 год.
Как отразился на ипотеке кризис 2008 года?
Мировой финансовый кризис 2008–2009 годов кардинально изменил ситуацию на ипотечном рынке. Цены на жилую недвижимость упали на 30–40%. Из-за отсутствия доступа к длинным деньгам многие кредитные организации либо ушли с рынка, либо приостановили свои ипотечные программы. В кризис на ипотечном рынке остались только крупные банки, и то кредитов выдавалось крайне мало.
Восстановление ипотечное рынка после кризиса
Снова ужесточились условия выдачи ипотечных кредитов. Требования к заёмщику в части проверки платежеспособности возросли. В начале 2008 года уже практически не выдаются кредиты без первоначального взноса. Намного сократилось количество программ ипотечного кредитования. Так к концу 2008 года впервые за всю историю развития ипотечного кредитования в России объем выдачи кредитов — снизился на 51%, показав отрицательную динамику.
Чтобы не допустить полного краха ипотечного рынка в декабре 2008 года АИЖК при поддержке правительства РФ разработали программу поддержки заемщиков и предложили реструктуризировать ипотечные займы. Для реализации данной программы в начале 2009 года было создано дочернее предприятие АИЖК — Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. АРИЖК помогало заемщикам получить отсрочку по выплате платежей на один год.
Развитие ипотеки после кризиса 2008
В 2009 году для восстановления ипотечной системы Правительство РФ выделило 250 млрд рублей. На эту сумму кредитные организации могли рефинансировать ипотечные кредиты, выданные по ставке, не превышающей 11%. Так, в 2010 году началась постепенная реабилитация ипотечного рынка. Объемы кредитования постепенно увеличились, на рынок вышли новые участники. В 2011 году ставки снизились до 12% — 11,5%.
Однако в 2012 году средняя ставка по ипотеке несколько возросла и составила 12,3%. Однако объем кредитования увеличился вдвое по сравнению с 2006 годом. Кредиты под залог недвижимости стали более доступны и прозрачны для заемщика, некоторые сборы были отменены, был разработан ряд льготных программ. В 2013 году ипотека демонстрирует уверенный рост, и достигла объемов выдачи 2008 года.
Новый экономический кризис 2014 года снова отбросил развитие ипотечного кредитования на несколько шагов назад. Ставки возросли до 20%, заемщики валютной ипотеки перестали справляться с выплатами, объем кредитования снова снизился. Но в начале 2015 году Правительство РФ делает все возможное, чтобы поддержать ипотечный рынок и вновь выделяет субсидии на ипотеку, предоставив возможность льготной процентной ставки в размере 13%.
К 2018 году Правительство обещает снизить ставку по ипотеке до 6%-7% годовых. Насколько этот прогноз реален – покажет время.
История развития ипотечного кредитования
Ипотека… Слово, которое настолько плотно вошло в наш обиход, что воспринимается, как что-то очень привычное, знакомое, конечно, вызывающее неоднозначные мнения и нарекания, но при этом ставшее неотъемлемой частью жизни очень многих россиян, еще большего числа европейцев и подавляющего большинства американцев.
Между тем, столь актуальная и современная ипотека возникла как вид кредитования очень давно — еще в Древней Греции, и за свою долгую историю успела пережить и пики популярности, и периоды забвения, а в настоящее время является важной частью экономики практически всех развитых государств и необходимым элементом экономической политики.
Древнейшая история
Впервые термин «ипотека» был введен в Древней Греции известным реформатором и политическим деятелем Солоном еще в VI веке до нашей эры. Конечно, система залогов, под которые выдавали кредиты ростовщики и просто зажиточные граждане, существовала и до этого, однако ранее предметом залога выступал сам заемщик. В случае невыплаты долга он становился рабом своего кредитора на определенный, зависящий от размеров долга срок, и был вынужден отрабатывать полученные средства зачастую непосильным трудом.
Геррит ван Хонтхорст. Солон и Крез. 1624
Солон же предложил использовать в качестве такого залога ценное движимое и недвижимое имущество гражданина. А для того, чтобы засвидетельствовать сделку на земельном участке заемщика устанавливался специальный столб, на котором указывались имена кредитора и заемщика, сумма долга и условие — выносить и продавать имущество с данного участка до погашения долга запрещено. То есть, в принципе, основные моменты современного кредитного договора появились уже тогда.
Такой «говорящий» столб называли «ипотека» — «hypotheka», что в переводе на русский означает «подставка, подпорка».
Конечно, в дальнейшем от использования столбов отказались, вместо них появились специальные книги, получившие название «ипотечные», а вот сам принцип кредитования под залог недвижимого (и не только) имущества прижился и получил новое развитие уже во времена Римской империи.
Кстати, в республиках Древней Греции, система ипотечного кредитования была вполне открытой, и каждый кредитор мог в любое время ознакомиться с состоянием земельного участка или строения, которое предлагалось ему в качестве залога. Заемщик же мог быть уверен, что условия кредитования окончательные и в случае притеснений и новых требований со стороны кредитора он сможет обратиться с жалобой к властям. Однако сами условия ипотеки в Древней Греции были довольно жесткими — кредитор имел полное право продать полученное в залог имущество, если ему предлагали более высокую цену, так что во многом такая система была основана на личных отношениях и доверии между сторонами. Такие кредитные сделки носили название «фидуции».
В Римской империи уже в 1 веке нашей эры были открыты первые ипотечные учреждения, а в период правления императора Антония Пия, во 2 веке нашей эры была разработана система законодательных актов, которые регулировали деятельность таких кредитных учреждений.
Интересно, что первые государственные программы, по которым кредиты особо нуждающимся слоям населения — сиротам и вдовам, выдавались по льготным ставкам, появились еще в Древнем Риме, при императоре Траяне. В то время льготная ставка составляла 5% годовых.
Eugène Ferdinand Victor Delacroix. La justice de Trajan. 1840
Тогда же кредитная сделка с залогом в виде недвижимого имущества претерпела изменения — кредитор теперь имел право продать залоговое имущество только в том случае, если заемщик не выполнял взятые на себя обязательства по своевременной выплате сумм залога. Такая сделка получила название «пигнус» — неформальный залог.
Одновременно с развитием ипотеки появились и первые мошенники — некоторые владельцы недвижимости закладывали свое имущество несколько раз и таким образом получали сумму, намного превышающую действительную стоимость дома или земельного участка.
После падения Римской империи ипотеку ждал период некоторого забвения, до появления достаточно развитых государств Средневековой Европы. Однако сделки, в которых залогом кредита служило недвижимое и особо ценное имущество заемщика совершались во все века, без какого-либо вмешательства государственных властей.
Ипотека в Средневековье
Новый виток развития ипотеки наступил в средние века, когда рабовладельческий строй стал сдавать свои позиции, и все большее распространение получило предоставление земель в аренду. Первоначально наиболее частым предметом залога выступали орудия труда, а затем и недвижимое имущество.
Интересно, что, например, в Германии ипотека как таковая появилась в 14 веке, а вот первые государственные учреждения, официально предоставляющие кредиты под залог недвижимости открылись только в 18 веке. То есть первоначально обычные граждане заключали сделки по кредитованию под залог без каких-либо согласований с государственными органами. В дальнейшем же роль властей в регулировании кредитной системы значительно выросла, появились ипотеки, ограниченные по времени, соответствующие условия начали вносить в ипотечные книги, а также кредиты, разделенные по степени важности, в силу требований законодательства.
Во Франции ипотечные кредиты получили распространение несколько позже — только в 16 веке, причем тогда она еще была не гласной, не регулировалась государством и в большинстве своем основывалась на доверительных отношениях сторон.
На Руси первые упоминания о предоставлении кредита под залог относятся к 13 веку, государство в то время также никак не регулировало условия сделок.
Именно из-за невмешательства в кредитные отношения властей и отсутствия соответствующих законов уже в 16 веке появились первые упоминания о мошенничестве — как и в античные времена, некоторые землевладельцы закладывали участки по нескольку раз.
Илья Репин. Бурлаки на Волге. 1870-1873
В объявлениях и документах того времени можно встретить упоминания о передаче залогового имущества в «другие руки», о предоставлении в залог участка «уже бывшего в залоге ранее», что говорит о широком распространении ипотечного кредитования и появления различных вариантов сделок.
Новейшая история — золотой век ипотеки
Увеличение популярности ипотечного кредитования и развитие системы государственного регулирования началось во второй половине 18 веке. Первый государственный банк, выдававший кредиты помещикам под залог земельных участков открылся в 1770 году в Силезии, после трех лет работы, когда система доказала свою эффективность и рентабельность, подобные заведения были открыты и в Пруссии.
В Австрии первый банк, специализировавший на выдаче кредитов под залог недвижимого имущества, был открыт в 1811 году, во Франции — в 1852 году. Кстати, первый французский ипотечный банк — «Креди фонсье де Франс» успешно работает и поныне.
В России первые дворянские банки, которые предоставляли кредиты под залог имений и особняков, открылись во время правления Елизаветы Петровны, в 1754 году. Кредитовали они только высшие слои общества — исключительно аристократию. Через несколько лет при Коммерц-коллегии и в Петербургском порту были открыты первые ипотечные банки для купеческого сословия, а в 1786 году императрица своим указом объединила все эти учреждения в единый Государственный заемный банк.
Александр Григорьевич Варник. Граф Михаил Михайлович Сперанский. 1824
Уже в начале 19 века Михаил Сперанский, знаменитый государственный деятель эпохи Александра Первого, разработал подробное залоговое право, основные положения которого вошли в Свод гражданских законов.
К 1870 году в Российской империи функционировали уже 11 банков, чьи отделения открывались по всей стране. Именно ипотечные государственные банки предоставляли крестьянам кредиты на выкуп земли у помещиков после отмены крепостного права, так что преуменьшать роль таких учреждений в истории нашей страны никак нельзя.
До революции ипотека в России развивалась не менее, а зачастую и более быстрыми темпами, чем в Европе. А вот после 1917 года кредит под залог был в нашей стране предан не просто забвению — он был официально запрещен. Так что в 90-е годы России пришлось заново восстанавливать свою систему ипотечного кредитования.
Американский опыт
Интерес к ипотечной системе Соединенных Штатов Америки резко вырос после финансового кризиса 2008 года, ведь, как известно, охвативший практически весь мир спад экономики начался именно с кризиса ипотеки в США.
Между тем, столь масштабная и влиятельная система начала формироваться не так давно, до Великой депрессии правительство Соединенных Штатов не слишком интересовалось кредитной залоговой системой, и ипотека в Америке выдавалась в основном небольшими частными банками, а сама система была не слишком эффективной и часто переживала периоды кризиса.
В 1934 году правительство Теодора Рузвельта наконец-то пришло к пониманию, насколько эффективно можно использовать ипотечное кредитование для возрождения экономики страны. Была создана Федеральная Жилищная Администрация, которая стандартизировала условия предоставления кредитов, под ее влиянием начал формироваться вторичный рынок кредитования. Сами ипотечные кредиты были отнесены к категории инвестиций с малой степенью риска, что способствовало увеличению их популярности среди разных слоев населения.
John Singer Sargent. Theodore Roosevelt. 1903
В 1938 году появилась Федеральная Ассоциация ипотечного кредитования или «Фэнни Мэй», при ее участии удалось наладить систему кредитования, при которой риски переходят от кредитора к инвестору, приобретающего акции и ценные бумаги по залоговому имуществу.
1970 году была основана Федеральная Комиссия Ипотечного Кредитования более известная как «Фрэдди Мак». Обе эти организации представляют собой частные институты, сферой ипотечного кредитования занимаются также и государственные структуры, такие как Департамент Городского и Жилищного развития.
Массовое распространение ипотечных кредитов в США было вызвано их доступностью, но в итоге, когда Федеральная резервная система была вынуждена повысить ставки и ипотека начала дорожать, очень многие американцы не смогли своевременно выплачивать кредитные взносы, что в итоге и привело к финансовому кризису.
Современный рынок ипотеки
На сегодняшний день Россия относится к странам с достаточно слабой ипотечной системой. Для сравнения: только 10% россиян обращалось в банковские учреждения, чтобы получить кредит под залог недвижимости, в государствах Европы этот показатель достигает 40-50%, а в США свыше 90% граждан имеют опыт получения ипотечного кредита.
Что касается средних ставок по ипотеке, то в Японии можно приобрести квартиру или дом всего под 2% годовых, в Германии и Франции процент по кредитам, залогом которых служит недвижимое имущество, составляет 4-5%, на родине ипотеки, в Греции средняя процентная ставка установилась на уровне 6% годовых, а в Соединенных Штатах — 3,2-3,5%.
Что касается первоначального взноса, то США общепризнанной практикой до кризиса было предоставление ипотеки вовсе без первоначального платежа, в Японии и государствах Евросоюза чаще всего заемщику приходится выплатить 10% от стоимости недвижимости первым платежом, российские банки чаще всего предоставляют ипотечные кредиты при условии внесения первоначального взноса в размере 30% от стоимости объекта кредитования.
Как видим, российские ипотечные ставки пока в несколько раз превышают проценты по кредитам в других развитых странах, а первоначальный взнос довольно велик, именно такое положении и обуславливает пока не слишком большую популярность ипотечных кредитов среди населения нашей страны.
История ипотечного кредита
СОДЕРЖАНИЕ
3. Интересные факты
4. Заключение
6.
Как-то так сложилось, что при упоминании слова ипотека, многие испытывают негативные чувства. Что вполне понятно, ведь выбрав таков вид кредитования, человек сковывает себя, на долгие годы, обязательством выплачивать кредит. Все бы ничего, только для некоторых происходит серьезный удар по семейному бюджету. Однако, сейчас не стоит задача выяснить, стоит ли брать ипотеку или нет и прочие нюансы этого дела, а поговорим о её происхождении.
Сегодня ипотека крепко вписалась в современную жизнь. Все больше людей соглашаются взять ипотеку, а банки с большим удовольствием предлагают такой кредит. Поэтому будет интересно углубится в историю и узнать с чего все начиналось.
Происхождение термина «ипотека»
Неудивительно, что ипотека зародилась в Древней Греции. Ипотека (от др. греч. – подпорка, подставка) — вид кредитования на недвижимость.
Давным-давно правитель в Афинах, по просьбе своего подданного, одолжил ему некоторую сумму денег. Все бы ничего, только в те времена залогом была свобода. С течением времени, правитель изменил положение вещей, если подданный не мог отдать долг, то он не становился рабом, а теперь его земля переходила в руки кредитора. В неудачных случаях, на заложенной земле, устанавливался столб с табличкой, на которой было написано кто кредитор, кто должник, сумма долга и дата возврата долга. Вот этот столб с табличкой и назвали “ипотека”. Позже решили, что устанавливать столбы непрактично и стали вести дела в специальной ипотечной книге.
Теперь перенесемся в Римскую империю первого века до н.э. Римляне придумали специальные организации, выдающие кредиты, залогом становилось имущество частных лиц. Так же были придуманы льготы, в то время фонды, для вдов и сирот. Но с развалом Римской империи про ипотеку забыли.
Уже спустя века ипотека вновь возникла. Так первыми в этом деле стала Германия в XIV веке. Позднее и Франция стала применять такой вид кредитования с конца XVI века.
Быстро ипотека стала развиваться в XIX веке. Это связанно с индустриальным скачком в Европе. Началось все с Германии и Франции, а потом ипотеку стали применять и другие страны.
История ипотеки в царской России
В России свое распространение ипотека получила в середине XVIII века. И уже на то время были четкие правила осуществления данного вида кредитования. По началу, ипотека предоставлялась только для дворян. Но уже спустя век, кредиты могли брать и крестьяне. В начале XX века обороты Государственного Земельного Банка составляли колоссальные суммы, для того времени.
В свою очередь, достаточно долгие годы, власти СССР категорически не допускали идею ипотечного кредитования.
Интересные факты
В Шотландии существует необычная традиция, когда хозяева полностью выплатили ипотечный кредит, то двери своего дома они красят в красный цвет.
В США во время Великой Депрессии был знаменит Чарльз Флойд, грабитель банков, в народе его любили называть “Pretty Boy” (Красавчик). А знаменит он был тем, что во время налета на банк он так же уничтожал ипотечные документы. И если люди имели кредит в таком банке, то он попросту исчезал. Неудивительно, что Чарльз прослыл героем среди простых граждан.
Самой выгодной страной в Европе, для взятия ипотеки считается Франция. Ставка там составляет от 2,1% годовых.
Есть ещё один занимательный факт. На ипотеку можно покупать не только недвижимость. Её можно потратить и на другие цели, хотя в основном, действительно, приобретают жилье. В свою очередь, нюанс кроется вот в чем. При взятии кредита на какие-то другие нужды, залогом должно стать что-то из вашей недвижимости – это так же считается ипотекой.
Заключение
Как оказывается, ипотека своими корнями уходит далеко в прошлое и её основоположниками являются древние греки. Естественно, по прошествии стольких столетий, многое изменилось и за не выплату, вас никто не возьмет в рабство. Хотя, иногда, себя именно так и чувствуешь, когда имеешь ипотеку. Но на самом деле не все так плохо. Нужно трезво оценивать свои возможности и грамотно распределять бюджет.
Существуют множество способов как быстрее выплатить ипотеку или облегчить её. Однако, ипотека все ещё является одним из лучших способов в приобретении недвижимости.
Вся ипотека на портале «Бизнес заработок»
