Sofin-credit.ru

Деньги и работа
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ипотечное кредитование участники системы ипотечного кредитования

Участники ипотечного кредитования;

Основные этапы ипотечного кредитования

С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

С экономической точки зрения ипотека – рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых поектов.

Ипотека – это такой вид залога объекта недвижимости при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании.

Это означает, что залогодатель, отдавший объект недвижимости в залог, уже не может быть полным собственником в прямом смысле слова.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке:

— предприятия как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;

— здания и сооружения;

— жилые дома, квартиры и их части;

— гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики;

— воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

— незавершенное строительством объекты недвижимости, материалы и оборудования;

— участки недр, обособленные водные объекты;

— леса, многолетние насаждения;

— земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений.

Имущество, которое в соотвествии с законодательством российской федерации не может быть предметом залога:

— часть имущества, раздел которого не возможен без изменения его назначения;

— имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взысканеи;

— имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;

— государственное имущество: государственные и муниципальные земли, сельскохозяйственные угодья, государственные и муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории;

— часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера для различного целевого назначения;

— доля в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.3

Оценка и анализ методов финансирования необходимы при анализе потоков дохода от недвижимости. Величину и периодичность получения доходов по закладным на финансовом рынке можно спрогнозировать более точно, чем при инвестировании собственного капитала.

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

-достижение прибыльности и возвратности средств;

-сохранение денежных средств кредитора от инфляции;

-защита от рисков;

-доступность заемщику условий предоставления кредита.

Основными участниками системы ипотечного кредитования являются

Залогодатель– физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.

К ним предъявляются следующие требования:

— надежность и платежеспособность;

— добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;

— способность внести авансовые платежи.

Залогодержатели– юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества.К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Читать еще:  Взять кредит с плохой кредитной

Ипотечный банк– учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство.

Кредитование через ипотечные банки является классической

схемой ипотечного кредита, на основе которой работает большинство

ипотечных программ в мировой практике.

Преимущества ипотечного кредитования для банков:

— сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;

— долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;

— ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;

— закладные могут активно обращаться на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Недостатки ипотечного кредитования для банков:

— необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов – оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;

— долгосрочное отвлечение денежных средств;

— большая длительность срока, на который предоставляется кредит,

является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.

Фонд– специальный орган по финансированию организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям. В регионах России созданы фонды, реализующие различные способы жилищного инвестирвоания.

Продавцы жилья – могут быть физические и юридические лица, в том числе подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.

Государственные органы регистрации прав на недвижимое имущество – выполняют государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с нею, ведение ЕГРП на недвижимость.

Страховые компании осуществляют страхование заложенных объектов недвижимости.

Оценщикипроизводят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости. Существуют независимые оценщики и оценочные агентства.

Поручители – физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Если ипотечное кредитование ведется через фонд, поручитель заключает договор поручительства с этим фондом. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает устойчивость и непрерывность процесса финансирования.

Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, эмитируемые кредиторами или ипотечными агентствами.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания в приросте стоимости.

Раздел 3. Инвестирование и финансирование объектов недвижимости

Глава 7. Ипотечное кредитование объектов недвижимости

7.3. Участники ипотечного кредитования

Основными участниками рынка ипотечного кредитования являются законодатели и ипотечные кредиторы.

Залогодатели (заемщики) – физические или юридические лица, предоставившие объект недвижимости в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляется ряд требований: надежность и платежеспособность, добровольное предоставление в залог объекта недвижимости, способность внести авансовые платежи.

Ипотечные кредиторы (залогодержатели) юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы обслуживают ипотечные кредиты в течение всего срока действия договора.

Читать еще:  Где лучше всего брать кредит

Основными функциями кредитора являются предоставление ипотечного кредита на основе оценки платеже- и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора и договора об ипотеке; обслуживание ипотечных кредитов.

Ипотечные банки – учреждения, которые специализируются на выдаче долгосрочного кредита под залог объектов недвижимости. Такие банки выдают ссуды не только на жилищное, но и на производственное строительство. Кредитование жилья через ипотечные банки осуществляется по схеме, представленной на рис. 7.1.

Существует несколько технологий ипотечного кредитования, которые различаются порядком начисления платежей по процентам и по возврату кредита. Основными видами ипотечных кредитов являются:

— постоянный ипотечный кредит, предусматривающий ежемесячные равновеликие выплаты, которые включают платежи по погашению долга и по процентам;

— кредит с фиксированным платежом, предусматривающий ежемесячные равновеликие платежи в счет погашения суммы кредита и проценты на оставшуюся сумму долга;

— кредит с переменной ставкой процента, изменяемой в зависимости от ситуации на финансовом рынке;

— кредиты с «шаровым платежом», при которых основная нагрузка выплат по кредиту предусматривается в последние месяцы кредитования;

— кредиты с нарастающими платежами, предусматривающие постепенное возрастание суммы ежемесячных платежей к концу срока кредитования.

Рис. 7.1. Схема кредитования через ипотечный банк

Фонд – специальный орган по финансированию организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям. В регионах России созданы фонды, реализующие различные способы жилищного инвестирования, соответствующие специфике экономических условий в регионе.

Продавцы жилья – ими могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе подрядные строительные организации и риелторские фирмы.

Государственные органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняют[127] государственную регистрацию прав на объект недвижимости и сделок с нею, а также ведение ЕГРП на недвижимость.

Страховые компании осуществляют страхование заложенных объектов недвижимости, а также при необходимости – жизни и трудоспособности залогодателя, права собственности на квартиру. Они бывают как государственные (муниципальные), так и лицензированные негосударственные.

Оценщики производят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости. Существуют независимые оценщики и оценочные агентства.

Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

Поручители – физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Если ипотечное кредитование ведется через фонд, поручитель заключает договор поручительства с этим фондом. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств, обеспечивает устойчивость и непрерывность процесса финансирования.

Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, эмитируемые кредиторами или ипотечными агентствами. К их числу могут относиться инвестиционные банки, страховые компании, пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды и др.

[127] Главное управление Федеральной регистрационной службы по субъектам РФ (ГУ ФРС), входящее в Федеральную регистрационную службу (Росрегистрация), являющуюся структурой Минюста.

Читать еще:  Как очистить кредитную историю

Система ипотечного кредитования

Кредит – неотъемлемая часть цивилизованной и развитой экономической отрасли любой страны. Любая процедура предоставления кредита обязательно подразумевает соблюдение выгоды кредитора. Как показала всемирная экономическая практика, залог недвижимости – один из лучших способов защиты интересов кредитора. Это обусловлено тем, что:

  1. Риск исчезновения или разрушения недвижимости сведен к минимуму.
  2. Большая цена недвижимости и возможность её лишения – мощное средство, которое стимулирует должника оплачивать задолженность в установленные сроки.
  3. Её стоимость постоянно возрастает.

Ипотечное кредитование – предоставление кредитной ссуды, где в роли гарантии возврата средств выступает ипотека. Если ссуду не возвращают в установленный срок, имущество переходит в собственность кредитора.

Ипотека – главное средство кредиторской защиты в случае, если недвижимость предоставляется под залог.

Слово «ипотека» можно встретить в нескольких ситуациях:

а) закладывание недвижимости, чтобы получить ссуду;

б) документ, который свидетельствует о владении недвижимым имуществом.

Отличительные черты ипотечного кредита

  • В роли ипотеки выступает недвижимость;
  • Срок кредитования может составлять несколько десятков лет;
  • Залог на весь срок такой формы кредитования остаётся у должника;
  • В качестве залога может использоваться только такое имущество, которое является собственностью залогодателя;
  • Оформление ипотечного договора и реализация имущества, которое перешло во владения кредитора, проводится согласно залоговому праву;
  • Система ипотечного кредита неразрывно связана с рынком недвижимости и оценкой имущества.
  • Оформление осуществляется лишь специализированными банковскими учреждениями.

Участники данной системы являются залогодателями и залогодержателями. Залогодатель или заемщик – физическое лицо, которое предоставляет недвижимость в качестве гарантии об уплате своего долга. Залогодержателем или кредитором называется юридическое лицо, которое выдает кредит в залог недвижимости. Система ипотечного кредитования в РФ регулируется законами «Об ипотеке» и «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Банки в системе ипотечного кредитования

Ипотечные банки – учреждения, которые осуществляют оформление кредитов под залог недвижимого имущества на длительный срок. Данная система отличается следующим рядом преимуществ:

  • Относительно низкий риск при выдаче кредитов;
  • Благодаря долгосрочному кредитованию отсутствует необходимость вести частые переговоры с залогодателями.
  • Ипотечное кредитирование всегда пользуется спросом.
  • Заложенное имущество может реализовываться на рынке недвижимости.
  • Банковские учреждения обязаны содержать в своём штате узкопрофильных специалистов – оценщиков имущества;
  • Отвлечение финансов на долгий период;
  • Сложность в прогнозировании динамики рынка недвижимости на десятки лет вперёд.

Механизм ипотечного кредита

Документами, регулирующими взаимоотношения залогодателя и залогодержателя являются кредитный договор и договор о залоге. В кредитном договоре указывается цель получения кредита, его объём и срок, порядок погашения, уплаты штрафов и другие сведения и условия. Договор о залоге – документ, определяющий характеристики залогового обеспечения, а так же получение и погашение кредита.

Условия погашения ипотечного кредита зависят от сроков и процента по закладным. Погашение задолженности осуществляется с рассрочкой. Интервал платежей может быть ежемесячным, ежегодным, и т.д., в зависимости от условий кредитного договора.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector