Sofin-credit.ru

Деньги и работа
7 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Коэффициент капитализации 2020

Routes to finance

Ставка капитализации в оценке объектов недвижимости: отличия от ставки дисконтирования (Апрель 2020).

Table of Contents:

Те, кто инвестирует в недвижимость через доходные объекты недвижимости, должны иметь метод определения стоимости имущества, с учетом покупки других активов и сопоставимых свойств последних проданных цен. Ставка капитализации определяется и затем применяется к рассматриваемому объекту для определения текущей рыночной стоимости на основе дохода.

Это отличный способ делать сравнения аналогичных свойств, так как учитываются все затраты.

Когда два свойства кажутся похожими друг на друга, а один стоит дороже, это может быть связано с тем, что он генерирует больше доходов или имеет более низкие расходы.

Сложность: Простой

Требуемое время: 5 минут Вот как:

Получите последнюю проданную цену доходной недвижимости, такой как жилой комплекс.

    Пример: Шестиквартирный жилой проект продается за 300 000 долларов.

Для того же проекта квартиры, определить чистый операционный доход или чистую аренду, реализуемую владельцами. Все операционные расходы вычитаются, но не залог. Таким образом, этот расчет оценивает свойство так, как если бы вы заплатили за него деньги.
Пример: Доход от аренды после расходов (нетто) составляет 24 000 долларов США

Разделить чистый операционный доход по цене продажи, чтобы получить максимальную ставку.

Пример: $ 24 000 / $ 300 000 =. 08 или 8% (скорость капитализации)

Калькулятор

  • Сопоставимые свойства проданных цен и чистых доходов.
  • Существует два способа, с помощью которых капитализация используется инвесторами. Один из них заключается в том, чтобы оценить имущество, которое они хотят продать, исходя из текущих ставок закрытия рынка для недавно проданных сопоставимых свойств.

Другой должен определить, является ли запрашиваемая цена недвижимости разумной при покупке.

Продажа — нужно знать, как цена

У вас есть небольшой проект квартиры и вы хотите его продать. Вы собираете недавно проданные объекты недвижимости в районе, который похож на ваш. У них может быть больше или меньше единиц, но вы пытаетесь найти свойства как можно более похожим на тот, который вы хотите продать.

Вы найдете три свойства, которые были проданы за предыдущие три или четыре месяца. Трудная часть заключается в том, чтобы найти их NOI, чистый операционный доход. Иногда он публикуется в листинге, а в других случаях это не так. Но вы можете получить информацию такого типа от коммерческого агента по недвижимости, особенно когда вы будете перечислять его на продажу.

Вы получаете три ставки за доступ к собственности, и они составляют в среднем 9,2%. NOI вашей собственности, чистый операционный доход, составляет $ 31 000. Теперь все, что вы делаете, делит NOI на ограничение:

$ 31, 000 /. 092 = $ 336, 957 Стоимость вашей недвижимости.

Теперь вы можете принять решение относительно цены, которую вы хотите попросить о недвижимости и разместить ее на рынке.

Рассмотрение вопроса о покупке свойства или сравнении свойств для покупки

При сравнении свойств для решения о покупке вы работаете со перечисленными свойствами, чтобы вы могли получить NOI и рассчитать максимальную ставку для каждого. Затем вы можете сравнить их, чтобы узнать, какая из них сделает лучшую покупку. Тем не менее, проверка их расходов и арендной платы умна, так как можно подняться на вершину, если вы видите возможности для сокращения расходов или увеличения арендной платы.

По этой теме некоторые менеджеры действительно небрежны или ленивы, хотя и не часто. Однако, если вы проверяете свойство с сопоставимой ставкой, вы можете обнаружить, что расходы являются ненормально высокими для типа и размера собственности.

Или, вы можете обнаружить, что арендная плата ниже рыночных ставок для сопоставимых свойств. Любая из этих ситуаций, если исправить, увеличит пропускную способность, сделав ее лучшей собственностью.

Покупка — нужно знать, какое свойство стоит

Сейчас мы находимся на другой стороне транзакции. Мы обращаем внимание на конкретный небольшой проект квартиры, и он указан для продажи за 495 000 долларов. Вопрос в том, стоит ли на текущем рынке или это слишком дорого?

Мы снова получаем сопоставимые свойства и среднюю цену. Давайте снова воспользуемся нашими 9, 2%. Если NOI этого имущества составляет $ 39, 500, стоит ли цена?

НЕТ, как и наши расчеты деления этого дохода на предельный процент, мы получаем $ 429, 348 за ценность. Таким образом, $ 495 000 немного отстает.

Какой NOI нам понадобится, чтобы получить эту цену по цене? Мы просто переключаем нашу формулу и умножаем запрашиваемую цену на максимальную ставку.

$ 495, 000 X. 092 = 45, 540 требуется чистый операционный доход. Давайте проверим, что:

$ 45, 540 /. 092 = $ 495, 000.

Не думайте, что это установлено на камне. Могут быть веские причины для имущества, оправдывающего лучшую скорость. Возможно, это место, или, возможно, это особенности и качество зданий и окрестностей. Все должно оцениваться для принятия решений, но ограничение скорости помогает.

Ставка капитализации 2020

Table of Contents:

Что такое «Капитализация»

Ставка капитализации — это норма прибыли на недвижимость, инвестирующая недвижимость, на основе дохода, который ожидается от собственности. Показатель капитализации используется для оценки потенциальной отдачи инвестора от его или ее инвестиций.

Читать еще:  Состав резервного капитала

Ставка капитализации инвестиции может быть рассчитана путем деления чистого операционного дохода (NOI) инвестиций на текущую рыночную стоимость имущества, где NOI — годовая доходность имущества за вычетом всех операционных расходов. Формула для расчета скорости капитализации может быть выражена следующим образом:

Коэффициент капитализации = чистый операционный доход / текущая рыночная стоимость

Некоторые считают, что ставка капитализации представляет собой, по сути, учетную ставку бессрочного действия, хотя использование неограниченного времени в этом случае может быть немного вводящий в заблуждение, поскольку он предполагает, что потоки денежных средств будут стабильными на ежегодной основе.

Показатель капитализации выражается в процентах, а также часто называется «лимитом». «

РАЗБЛОКИРОВКА« Уровень капитализации »

Показатель капитализации очень полезен тем, что он упрощает информацию об инвестициях в недвижимость и упрощает их интерпретацию. Например, если Stephan покупает недвижимость за 900 000 долларов США и ожидает, что имущество будет генерировать 125 000 долларов США в год после операционных расходов, уровень капитализации для его инвестиций составит 13. 89% ($ 125 000 / $ 900 000 = 0. 1389 = 13. 89%). Это означает, что каждый год Стефан зарабатывает 13. 89% от стоимости его имущества в качестве прибыли.

В этом примере предполагается, что все коэффициенты расчета скорости закрытия Стефана останутся постоянными, но на самом деле вещи часто становятся немного более сложными. Предположим, что из-за бум спроса на недвижимость в городе Стефана после того, как он делает инвестиции, стоимость имущества Стефана возрастет до 2 миллионов долларов к тому времени, когда прошло два года. Между тем, Стефан делает такую ​​же сумму денег от собственности. Поскольку расчеты скорости капитализации используют рыночную стоимость current , уровень капитализации инвестиций Stephan изменился. Поскольку рыночная стоимость недвижимости возросла, в то время как NOI Stephan’s нет, ставка закрытия значительно снизилась до менее благоприятного 6. 25% ($ 125 000 / $ 2 млн = 0,625 = 6,25%).

Примеры, подобные этому, иллюстрируют важную функцию ставок капитализации. Поскольку коэффициент ограничения является коэффициентом, определяющим прибыльность, доля NOI относительно текущей рыночной стоимости должна оставаться постоянной, чтобы показатель капитализации оставался неизменным. Если NOI повышается, а рыночная стоимость — нет, темп капитализации будет расти, и, если произойдет наоборот, уровень капитализации снизится.Для того, чтобы инвестиции в недвижимость оставались прибыльными, NOI должен увеличиваться с той же скоростью, что и стоимость недвижимости, или даже с большей скоростью. В этом отношении скорость капитализации полезна, поскольку она может использоваться для отслеживания инвестиций в недвижимость с течением времени, чтобы узнать, улучшается ли ее производительность. Если по какой-либо причине ставка капитализации уменьшается, может быть разумным решением просто продать имущество и реинвестировать в другое место. С каплей более 50% в ставке Стефана за два года он, скорее всего, будет лучше всего найти способ поднять свой NOI или продать недвижимость и найти альтернативные инвестиции.

Использование скорости капитализации

Часто сравнение различных инвестиций в недвижимость может быть похоже на сравнение яблок и апельсинов, поэтому скорость капитализации является хорошей точкой перехода, поскольку она может использоваться для быстрого и простого сравнения многих инвестиционных возможностей с одним другой. Сравнение рыночных значений или операционных доходов с оценкой различных свойств часто будет затруднено и дает результаты, которые трудно просеять, но сравнение процентов очень просто.

Например, предположим, что Марта рассматривает две разные инвестиции с рыночной стоимостью $ 230 000 и $ 3М и оценивает, что их значения NOI будут составлять 40, 000 и 300 000 долларов соответственно. Хотя эти инвестиции существенно различаются, зная, что их соответствующие показатели капитализации составляют 17. 39% и 10% могут помочь Марте принять ее решение. Тем не менее, в то время как максимальная ставка первого инвестирования намного выше, вторая инвестиция будет зарабатывать гораздо больше денег в год, поэтому это, вероятно, сыграет и в решении Марты. Хотя этот пример помогает проиллюстрировать способность ограничения скорости помочь в сравнении инвестиций, важно отметить, что он наиболее полезен в этой функции, когда либо NOI, либо текущая рыночная стоимость сопоставимы. Инвестиции сильно разных размеров часто могут иметь дополнительные соображения, которые могут препятствовать плавным сравнениям.

При попытке инвестировать в недвижимость инвесторы часто будут принимать решение о минимальной ставке, которую они будут принимать, чтобы сделать инвестиции в их пользу. Например, инвестор может решить, что за сумму денег, которую они хотят потратить, они будут принимать инвестиции только с капитализацией в размере 10% или выше. Если посмотреть на потенциальные инвестиции, то они будут сравнивать процентные ставки этих инвестиций с их личным лимитом.

Показатель капитализации также может использоваться для приблизительного расчета периода окупаемости инвестиций путем деления 100 на коэффициент уценки, выраженный как целое число. Например, можно рассчитать период окупаемости инвестиций с предельной ставкой 5% путем деления 100 на 5, по предполагаемому сроку окупаемости в 20 лет. Тем не менее, этот метод следует использовать только для получения приблизительной оценки периода окупаемости инвестиций, поскольку некоторые инвестиции в недвижимость будут сохранять постоянную скорость капитализации в течение длительного периода времени.

Кроме того, прямая капитализация — это метод, используемый для оценки инвестиций в недвижимость, который включает в себя уровень капитализации. С помощью этого метода можно разделить NOI на коэффициент ограничения, чтобы определить капитальные затраты инвестиций. Хотя это может показаться сложным, это, по сути, реконфигурация формулы ограничения скорости.

Читать еще:  Изменение уставного капитала ооо какие документы

Проблемы с капитализацией

Хотя уровень капитализации является очень полезным соотношением для использования при планировании или анализе инвестиций, он содержит несколько важных ограничений, которые следует учитывать до использования ограничения.

Одним из таких ограничений является то, что ставка ограничения не очень полезна для краткосрочных инвестиций. Не имея достаточного времени для разработки надежного денежного потока, NOI инвестиций может быть трудно или невозможно определить, тем самым затрудняя или затрудняя расчеты.

Также важно отметить, что коэффициент капитализации иногда рассчитывается как NOI, деленный на первоначальную сумму, которую текущий владелец заплатил за имущество. Поскольку значение свойства редко будет оставаться неизменным в течение очень долгого времени, этот метод расчета предельных ставок намного менее полезен, чем другой метод. Вычисление предельной ставки для имущества со стоимостью 2 млн. Долл. США в 2015 году по цене 1995 года в размере 300 000 долл. США не будет очень полезным и даст очень вводящие в заблуждение результаты. Дополнительные проблемы при использовании этого метода могут также возникать в случае свойства, предоставленного в качестве подарка или по наследованию, поскольку ограничение скорости не может быть определено с нулевой стоимостью.

Показатель капитализации является популярным и простым отношением к использованию, но он не должен быть единственным фактором в любом решении по инвестициям в недвижимость. Необходимо учитывать еще много факторов, таких как рост или снижение потенциального дохода, увеличение стоимости имущества и любых доступных альтернативных инвестиций.

Коэффициент капитализации (Capitalization Ratio). Формула. Расчет на примере ОАО «ММК»

Рассмотрим коэффициент капитализации. Он входит в группу показателей финансовой устойчивости предприятия и характеризует долгосрочную платежеспособность. Коэффициент капитализации относят к группе коэффициентов финансового рычага, в эту группу относят показатели характеризующие отношение собственных и заемных средств. В западных источниках коэффициент капитализации обозначают как Capitalization Ratio.

Будем рассматривать коэффициент капитализации по нашей привычной схеме разбора. Сначала раскроем экономическую сущность коэффициента, затем приведем формулу расчета, посчитаем коэффициент для отечественной компании и в заключение вспомним оптимальные значения показателя.

Коэффициент капитализации. Экономическая сущность

Как говорилось выше, коэффициент капитализации относится к коэффициентам финансового рычага, а они определяют эффективность использования заемного капитала предприятием. Он показывает, как наше предприятие зависит от заемных средств.

Как читается коэффициент капитализации?

Если значение коэффициента капитализации снижается, то это говорит о том, что:

  • У предприятия остается больше чистой прибыли.
  • Предприятие финансирует свою деятельность своими средствами.
  • Увеличивается инвестиционная привлекательность.

Если значение коэффициента капитализации увеличивается, то это говорит нам о том, что:

  • Увеличивается риск предпринимательской деятельности.
  • Предприятие увеличивает долю заемных средств, участвующих в финансировании своей деятельности.
  • Снижается инвестиционная привлекательность.

Кто использует коэффициент капитализации?

Данный коэффициент чрезвычайно важен для инвесторов, которые анализируют его для оценки инвестиций в ту или иную компанию. Более предпочтительной для инвестиций будет компания с большим коэффициентом капитализации. Объясняется это тем, что у нее будет больше собственных средств в структуре капитала. Тем не менее, слишком большое значение коэффициента не слишком хорошо для инвестора, так как снижается прибыльность предприятия и тем самым доход вкладчика.

Также данный коэффициент используется кредиторами. Ситуация с ними прямо противоположная к инвесторам. Чем ниже значение коэффициента капитализации, тем предпочтительнее предоставление кредита.

Какие есть синонимы у коэффициента капитализации?

Коэффициент капитализации имеет следующие синонимы:

  • Коэффициент финансового левериджа,
  • Коэффициент финансового риска,
  • Коэффициент привлечения,
  • Плечо финансового рычага,
  • Коэффициент соотношения заемных и собственных средств,
  • Коэффициент самофинансирования.

По сути, все перечисленные выше названия это один коэффициент капитализации, но зачастую в различной литературе он называется по-разному. Поэтому полезно знать его аналогичные названия.

Коэффициент капитализации. Формула расчета по балансу

Формула коэффициента капитализации имеет следующую форму:

Коэффициент капитализации =Обязательства/Собственный капитал=
(Долгосрочные обязательства + Краткосрочные обязательства)/Собственный капитал=
(стр.1400+стр.1500)/стр.1300

Все данные для расчета можно взять из формы «Баланс». Важно отметить, под «Обязательствами» в формуле различные авторы используют либо сумму краткосрочных и долгосрочных обязательств или только долгосрочные обязательства. Таким образом, также имеет место следующая формула:

Коэффициент капитализации = Долгосрочные обязательства/Собственный капитал = стр.1400./стр.1300

До 2011 года формула расчета коэффициента капитализации имела следующий вид:

Коэффициент капитализации = (стр.590+стр. 690)/стр.490

В иностранной литературе можно встретить следующую формулу расчета коэффициента:

Ставка капитализации

Показатель ставки капитализации способен дать ценную информацию в процессе оценки инвестиционных потоков. К сожалению, с вычислениями часто возникают большие проблемы, поскольку статистическая информация по рынку недвижимости, а также по ряду других ключевых сегментов экономики, в разрезе Российской Федерации часто отсутствует.

При росте дохода формула расчета ставки капитализации дополняется таким показателем, как темп роста. При фиксации падения дохода расчет ставки капитализации не проводится, а вместо него используется метод дисконтированного денежного потока (DCF).

Расчет ставки капитализации

Коэффициент капитализации (ставка капитализации) показывает соотношение цены актива на рынке к чистому доходу на протяжении 12-ти месяцев. При оценке имущества используется формула, по которой чистая прибыль делится на стоимость недвижимости.

Инвестор, благодаря ставке капитализации, видит процент дохода, который ему сулит покупка того или иного актива.

Читать еще:  Прочие капитальные затраты

Снижение показателей ставок капитализации говорит о начале процессов спада на рынке, а нередко и о таком явлении, как стагнация. На рынке недвижимости показатель ставки капитализации востребован больше, чем в других направлениях.

Составляющие ставки капитализации

Ставка капитализации рассчитывается на основании анализа изменяющихся доходных потоков, с применением расчетных моделей и общей ставки капитализации. На расчет последнего показателя оказывает влияние стоимость объекта, изменение дохода, условия финансирования, выбранная модель рекапитализации, а также рыночный уровень нормы прибыли. Ставка капитализации состоит из ставки дохода и ставки дисконта. При работе с западными методиками, которые предполагают оценивать объекты недвижимости в целях налогообложения, необходимо учитывать эффективную ставку по применяющимся налогам.

Ставка капитализации для недвижимости

В процессе оценки недвижимости инвесторы нередко используют так называемый доходный подход, который основывается на способности актива генерировать определенную прибыль в перспективе. Применение метода позволяет не только определить стоимость объекта, но и оценить эффективность предстоящих вложений. Говоря другими словами, речь идет о соотношении цены объекта с уровнем доходности в процессе его эксплуатации.

Базовая формула имеет такой вид:

V — стоимость объекта недвижимости;
I — доход, полученный от эксплуатации недвижимости;
R — коэффициент, он же ставка капитализации. Отражает уровень соотношения дохода от операционной деятельности к стоимости недвижимости.

Ставка капитализации дохода

Капитализация дохода – это комплекс расчетов и мероприятий, в рамках которых проводится оценка деятельности компании по уровню ее прибыли. Суть метода сводится к расчетам объема капитала, который превышает процент займа или равен ему, с условием обеспечения необходимого дохода по отношению к бюджету предприятия. Капитализация дохода предполагает использование полученной текущей прибыли с целью развития бизнеса и наращивания объема основного капитала для конвертации дополнительного капитала в доход в перспективе.

Ставка капитализации методы

В процессе оценки деятельности компании специалисты используют ряд эффективных методов, к которым также относится капитализация доходов. Основное преимущество способа – высокий уровень эффективности в процессе анализа будущих доходов и перспектив развития предприятия. Когда в планах руководства присутствует резкое изменение ожидаемой прибыли, рекомендуется применять метод дисконтирования.

Совет от Сравни.ру: Благодаря мониторингу компании акционеры получают четкое понимание эффективности работы менеджмента, а также более точно определяют направление дальнейшего развития предприятия. Мониторинг дает представление о реальной стоимости бизнеса, что необходимо при общении с кредиторами и инвесторами. Оценка также помогает правильно и корректно организовать учет активов, которые приобретены в процессе профессиональной деятельности предприятия.

Коэффициент капитализации (Capitalization Ratio). Формула. Расчет на примере ОАО «ММК»

Рассмотрим коэффициент капитализации. Он входит в группу показателей финансовой устойчивости предприятия и характеризует долгосрочную платежеспособность. Коэффициент капитализации относят к группе коэффициентов финансового рычага, в эту группу относят показатели характеризующие отношение собственных и заемных средств. В западных источниках коэффициент капитализации обозначают как Capitalization Ratio.

Будем рассматривать коэффициент капитализации по нашей привычной схеме разбора. Сначала раскроем экономическую сущность коэффициента, затем приведем формулу расчета, посчитаем коэффициент для отечественной компании и в заключение вспомним оптимальные значения показателя.

Коэффициент капитализации. Экономическая сущность

Как говорилось выше, коэффициент капитализации относится к коэффициентам финансового рычага, а они определяют эффективность использования заемного капитала предприятием. Он показывает, как наше предприятие зависит от заемных средств.

Как читается коэффициент капитализации?

Если значение коэффициента капитализации снижается, то это говорит о том, что:

  • У предприятия остается больше чистой прибыли.
  • Предприятие финансирует свою деятельность своими средствами.
  • Увеличивается инвестиционная привлекательность.

Если значение коэффициента капитализации увеличивается, то это говорит нам о том, что:

  • Увеличивается риск предпринимательской деятельности.
  • Предприятие увеличивает долю заемных средств, участвующих в финансировании своей деятельности.
  • Снижается инвестиционная привлекательность.

Кто использует коэффициент капитализации?

Данный коэффициент чрезвычайно важен для инвесторов, которые анализируют его для оценки инвестиций в ту или иную компанию. Более предпочтительной для инвестиций будет компания с большим коэффициентом капитализации. Объясняется это тем, что у нее будет больше собственных средств в структуре капитала. Тем не менее, слишком большое значение коэффициента не слишком хорошо для инвестора, так как снижается прибыльность предприятия и тем самым доход вкладчика.

Также данный коэффициент используется кредиторами. Ситуация с ними прямо противоположная к инвесторам. Чем ниже значение коэффициента капитализации, тем предпочтительнее предоставление кредита.

Какие есть синонимы у коэффициента капитализации?

Коэффициент капитализации имеет следующие синонимы:

  • Коэффициент финансового левериджа,
  • Коэффициент финансового риска,
  • Коэффициент привлечения,
  • Плечо финансового рычага,
  • Коэффициент соотношения заемных и собственных средств,
  • Коэффициент самофинансирования.

По сути, все перечисленные выше названия это один коэффициент капитализации, но зачастую в различной литературе он называется по-разному. Поэтому полезно знать его аналогичные названия.

Коэффициент капитализации. Формула расчета по балансу

Формула коэффициента капитализации имеет следующую форму:

Коэффициент капитализации =Обязательства/Собственный капитал=
(Долгосрочные обязательства + Краткосрочные обязательства)/Собственный капитал=
(стр.1400+стр.1500)/стр.1300

Все данные для расчета можно взять из формы «Баланс». Важно отметить, под «Обязательствами» в формуле различные авторы используют либо сумму краткосрочных и долгосрочных обязательств или только долгосрочные обязательства. Таким образом, также имеет место следующая формула:

Коэффициент капитализации = Долгосрочные обязательства/Собственный капитал = стр.1400./стр.1300

До 2011 года формула расчета коэффициента капитализации имела следующий вид:

Коэффициент капитализации = (стр.590+стр. 690)/стр.490

В иностранной литературе можно встретить следующую формулу расчета коэффициента:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector