Sofin-credit.ru

Деньги и работа
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Отсутствие регистрации права собственности на недвижимость

Влечет ли отсутствие госрегистрации ничтожность договора купли-продажи

Дубровина Наталья Николаевна, Правовое агентство «Персон-Риэлт»

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В агентство часто обращаются граждане для оформления недвижимости в собственность, принадлежащую когда-то своим ушедшим из жизни бабушкам и дедушкам, которые имели на руках только расписки или договоры, подписанные продавцом и покупателем и нигде не зарегистрированные. Такие ситуации могут быть решены в суде, при условии правильно построенной защиты интересов, обратившихся в суд граждан.

Итак, Н. обратился в суд с иском к администрации сельского поселения о признании права собственности на объект недвижимости.

Исковые требования были мотивированы тем, что 12 октября 2003 года между ним и сельскохозяйственным производственным кооперативом был заключен договор купли-продажи, по условиям которого им было приобретено в собственность гидротехническое сооружение в виде скважины с водонапорной башней. После приобретения гидротехнического сооружения он использовал его для водоснабжения принадлежащего ему и находящегося рядом с данным сооружением пивоваренного цеха, поддерживал его в надлежащем техническом состоянии. В настоящее время СХПК ликвидировано, в связи с чем не представляется возможным осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на гидротехническое сооружение что не дает ему в полной мере реализовать права собственника.

Отказывая Н. в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи скважины с водонапорной башней был заключен с нарушением установленных требований законодательства, является ничтожным, не соответствующим требованиям закона. При этом суд исходил из того, что право собственности продавца имущества (СХПК) на спорное имущество не было зарегистрировано, договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию.

Судебная коллегия не согласилась с данными выводами суда первой инстанции, указав, что судом при разрешении спора не было учтено следующее.

Согласно ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу действующего законодательства РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе и отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Как следовало из материалов дела, скважина с водонапорной башней, 1965 года бурения, находилась на балансе кооператива, следовательно, право собственности на нее у кооператива возникло еще до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», вступившего в законную силу 31 января 1998 года.

Согласно ст. 6 указанного Федерального закона, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора, как основания возникновения соответствующего обязательства, так как согласно ГК РФ, подлежит регистрации лишь переход права собственности на недвижимость, договор купли-продажи водонапорной башни не требует государственной регистрации.

Вывод суда о ничтожности договора купли-продажи от 12 октября 2003 года ввиду отсутствия государственной регистрации противоречит и Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статей ГК РФ.

Согласно Гражданскому законодательству нашей страны, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела следовало, что СХПК исполнил обязательство по передаче гидротехнического сооружения, а Н. исполнил обязательство по оплате стоимости купленного объекта.

Согласно договору купли-продажи, подписанием договора обязательство по передаче вышеуказанной скважины покупателю и обязательство покупателя принять ее считаются исполненными без составления передаточного акта. Исполнение обязательств подтверждается и фактическим использованием указанной скважины с водонапорной башней после продажи именно истцом.

До ликвидации кооператива стороны договора купли-продажи не обратились с заявлением о регистрации перехода права собственности на имущество. В связи с ликвидацией одной стороны такое обращение ввиду отсутствия одной стороны становится невозможным.

Судебной коллегией по данному делу было вынесено новое решение об удовлетворении исковых требований Н. Исковые требования истца могли бы быть удовлетворены судом первой инстанции при условии грамотно составленного искового заявления и убедительности юриста, представлявшего интересы гражданина Н. в суде, основанной на профессионализме применения основ Гражданского законодательства Российской Федерации.

Запись на консультацию: 8-913-987-3521

Сделки с недвижимостью без зарегистрированного права собственности

Можно ли продать недвижимость, если права на нее не зарегистрированы в установленном законом порядке? Казалось бы, ответ очевиден: нет. Однако у Президиума ВАС РФ другое мнение (постановление от 01.09.2009 № 1395/09).

Президиум ВАС РФ, рассмотрев спор в порядке надзора по иску приобретателя недвижимости, выигравшего аукцион, организованный для продажи имущества банкрота, принял неожиданное решение: недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано в установленном законом порядке, до момента такой регистрации может быть объектом гражданских прав и предметом обязательства. В противном случае, как отметил ВАС РФ, выявляется противоречие принципам правовой определенности и стабильности гражданского оборота.

Предыстория такова. Новый приобретатель недвижимости и продавец-банкрот по результатам аукциона заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. В тот же день указанное имущество согласно актам приема-передачи было передано покупателю, который в закрепленные договором сроки исполнил встречную обязанность по его оплате, денежные средства от продажи имущества поступили в конкурсную массу для расчетов с кредиторами продавца.

Но зарегистрировать сделку покупатель не спешил и обратился в регистрирующий орган уже после окончания процедуры банкротства и внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о ликвидации продавца-банкрота.

При попытке оформить права собственника на вновь приобретенное недвижимое имущество покупатель узнал, что права на когда-то приватизированную банкротом недвижимость продавец зарегистрировал только спустя год после заключения сторонами злополучного договора купли-продажи. То есть право собственности на недвижимость было зарегистрировано за продавцом после заключения договора купли-продажи. На этом основании, а также вследствие ликвидации одной из сторон сделки в регистрации договора купли-продажи покупателю было отказано.

В такой ситуации покупателю ничего не оставалось, как получить судебное решение, чтобы регистрирующий орган смог совершить необходимые регистрационные действия. Подобная практика получила широкое распространение, и суды фактически поставили на поток оборот недвижимости при ликвидации одной из сторон сделки на основании решения, принятого по аналогии с правилами, указанными в п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Напомним, что впервые аналогию права в отношении регистрации перехода прав на недвижимость при ликвидированном продавце применил Президиум ВАС РФ еще в 2003 г. (постановление от 27.05.2003 № 1069/03).

Покупатель обратился в суд, но получил отказное решение из-за отсутствия у продавца недвижимости на момент подписания договора купли-продажи права собственности, зарегистрированного в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ). Апелляционная и кассационная инстанции согласились с выводом: оборот недвижимости без зарегистрированного на нее права невозможен.

Покупатель оказался в безвыходной ситуации: деньги уплачены, оформить на себя объект нельзя, предъявить претензии некому, так как оппонент ликвидирован.

Президиум ВАС РФ решил дело в пользу покупателя, обязав регистрирующий орган зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности на объекты недвижимости. Он отметил два важных обстоятельства, которые повлияли на принятое решение.

Во-первых, договор купли-продажи сторонами фактически исполнен: имущество передано покупателю, а тот выполнил все финансовые обязательства по оплате.

Во-вторых, несмотря на запоздалую регистрацию продавцом-банкротом права собственности, такое право было зарегистрировано. Следовательно, акт признания государством прав на недвижимость за продавцом, требуемый п. 1 ст. 2 Закона № 122-ФЗ, имеет место.

К противоположному выводу пришел Президиум ВАС РФ, рассматривая аналогичный спор, в котором право собственности на объекты недвижимости ликвидированного продавца так и не удалось доказать (Определение ВАС РФ от 13.08.2009 № ВАС-9755/09).

В этом споре покупатель не смог представить доказательства, подтверждающие внесение объектов недвижимости в уставный капитал продавца, созданный в порядке приватизации. Поэтому заявленные требования о регистрации договора купли-продажи и перехода прав собственности на объекты недвижимости не были удовлетворены.

Таким образом, заключению договора купли-продажи должна предшествовать юридическая экспертиза прав собственности продавца. Когда факт отсутствия зарегистрированных прав обнаруживается после подписания договора, необходимо организовать такую регистрацию в порядке, установленном Законом № 122-ФЗ. Если права собственности за продавцом не оформлены надлежащим образом, его ликвидация приведет покупателя к убыткам, возместить которые не удастся.

Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

К недвижимому имуществу в соответствии со ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Таким образом, при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Обратимся к практике разрешения судебных споров, связанных с отсутствием государственной регистрации.

Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства один из ответчиков — арендодатель — заявил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 и пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, пункт 3 статьи 165 ГК РФ не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.

Арбитражный суд первой инстанции установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. ГК РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с Законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение юстиции, которое в силу пункта 3 статьи 165 ГК РФ и на основании принятого судом решения обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца.

Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения.

Как зарегистрировать права на недвижимость

1. Какие права на недвижимость нужно регистрировать?

Государственной регистрации права — внесению сведений о праве на объект недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости ( Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) появился в 2017 году в результате объединения в один информационный ресурс Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

«>ЕГРН ) — подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость и сделки с ней, ограничения прав и обременения недвижимости: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения и так далее.

Сейчас сведения, внесенные в ЕГРН, — это единственное доказательство наличия зарегистрированного права на объект недвижимости, оспорить которое можно только в суде.

Регистрировать права должен собственник (независимо от того, кто он — гражданин РФ, иностранный гражданин или лицо без гражданства). Если собственник несовершеннолетний, от его лица может выступать законный представитель (родитель, усыновитель, опекун, попечитель). С 14 лет ребенок может зарегистрировать права на недвижимость сам. От лица недееспособных заявление на регистрацию права подают их опекуны. При необходимости можно оформить нотариально удостоверенную доверенность на представителя.

2. Нужно ли перед регистрацией недвижимости ставить ее на кадастровый учет?

Раньше, если объект недвижимости не стоял на кадастровом учете, его нужно было сначала поставить на кадастровый учет и только потом зарегистрировать на него права. Теперь в случае необходимости это можно сделать одновременно.

Только государственная регистрация права вам понадобится в том случае, если сведения об объекте недвижимости, право на который нужно зарегистрировать, ранее уже были внесены в ЕГРН, то есть он уже стоит на кадастровом учете.

Государственная регистрация права собственности одновременно с постановкой на кадастровый учет требуется, если объект был За исключением ранее не учтенных объектов недвижимости, в отношении которых было выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (например, многоквартирные дома). В этом случае объект ставит на кадастровый учет тот орган государственной власти или местного самоуправления, который выдал разрешение.

«>создан (например, построен частный дом) и, соответственно, ранее не числился в ЕГРН, либо был образован (например, путем деления участка земли), либо прекратил свое существование (при условии, что раньше права на него были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости).

Только кадастровый учет нужен в том случае, если характеристики объекта недвижимости существенно изменены (например, увеличена площадь частного дома), либо объект, права на который ранее не были зарегистрированы в ЕГРН, прекратил существование.

3. Какие документы нужны, чтобы зарегистрировать права на недвижимость?

Полный перечень документов, которые могут потребоваться для регистрации прав на недвижимость (как отдельно, так и одновременно с кадастровым учетом), представлен на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Но итоговый пакет документов зависит от деталей каждой конкретной ситуации. Чтобы узнать, какие документы понадобятся именно вам, воспользуйтесь специальным конструктором жизненных ситуаций на сайте Росреестра.

Постановка на государственный кадастровый учет осуществляется без взимания платы. За государственную регистрацию прав предусмотрена Ознакомиться с размером госпошлины и реквизитами для ее уплаты можно на сайте Росреестра.

Обратите внимание: реквизиты различаются в зависимости от того, куда вы будете подавать запрос — в центр «Мои документы» или в офис Росреестра. В случае подачи запроса с помощью онлайн-сервиса на сайте Росреестра реквизиты пришлют вам на электронную почту.

4. Как подать документы на регистрацию права?

Подать документы на регистрацию прав на недвижимость можно несколькими способами.

Лично

Если недвижимость расположена в Москве, подавать заявление нужно в любой центр «Мои документы». Если регистрируемая недвижимость находится за пределами Москвы, подать документы лично вы можете:

  • во Дворец госуслуг по адресу:
  • Москва, Проспект Мира, дом 119, строение 71;
  • в отделения Росреестра по адресам:
  • Москва, Варшавское шоссе, дом 47, корпус 4, этаж 3;
  • Москва, проезд Завода Серп и Молот, дом 10;
  • Москва, Зеленый проспект, дом 20.

Сотрудники приемной Росреестра и работники Дворца госуслуг ведут прием только по предварительной записи. Инвалиды I и II групп, а также инвалиды и ветераны Великой Отечественной войны при подаче и получении документов обслуживаются без очереди. Записаться можно по телефону: +7 (495) 587-78-55, добавочный 24-15.

По почте

Отправить пакет документов можно на адрес территориального органа или офиса Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости или на адрес приема корреспонденции в центральном аппарате Росреестра: 101000, Москва, Чистопрудный бульвар, дом 6/19.

Онлайн

Вы можете сформировать электронное обращение с помощью онлайн-сервиса Росреестра для регистрации прав на недвижимость или регистрации прав на недвижимость с одновременной постановкой на кадастровый учет. Обратите внимание: на последнем шаге формирования заявления его необходимо подписать усиленной электронной подписью.

На дому

Ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды I и II групп могут зарегистрировать права на свою недвижимость, воспользовавшись бесплатной услугой «Выездное обслуживание». К ним приедет курьер, который примет заявление на регистрацию прав.

Права на недвижимость будут зарегистрированы в течение 5–15 рабочих дней. Для проверки статуса рассмотрения заявления вы можете воспользоваться электронным сервисом «Проверка исполнения запроса online».

5. Чем подтверждается государственная регистрация права?

По итогам регистрации ваших прав на недвижимость вам выдадут выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Ее можно получить в виде электронного документа, подписанного квалифицированной электронной подписью, на e-mail либо в виде документа на бумажном носителе, который можно получить по почте или лично в центре «Мои документы». Также вы можете заказать доставку выписки из ЕГРН курьером (услуга платная). Способ получения документа нужно указывать в заявлении при подаче документов на регистрацию права.

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, считаются актуальными на момент выдачи документов. Поэтому в дальнейшем для подтверждения нахождения в реестре информации о правах на недвижимость вам может потребоваться новая выписка из ЕГРН.

Свидетельства о праве собственности с 2017 года больше не выдаются.

6. Как запретить регистрировать права на мою недвижимость без моего присутствия?

Если вы собственник недвижимости, вы можете обратиться с заявлением о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без вашего личного участия.

В этом случае Росреестр будет отклонять любые попытки сторонних лиц зарегистрировать какие-либо права на вашу недвижимость без объяснения причин. Исключение: изменение прав на недвижимость на основании вступившего законную силу решения суда или требования судебного пристава-исполнителя.

Впоследствии такая запись может быть Запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) погашается на основании:

  • заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации;
  • вступившего в законную силу судебного акта;
  • решения государственного регистратора (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника.

«>погашена .

7. Что делать, если я не согласен с записью в ЕГРН о праве на недвижимость?

Если в ЕГРН появилась запись о том, что у вашей недвижимости появился новый собственник, а вы с этим не согласны и готовы оспорить это в суде, вы можете подать в Росреестр заявление о наличии у вас возражений в отношении зарегистрированного права на недвижимость.

Такая запись в ЕГРН никак не повлияет на дальнейшую регистрацию прав на эту недвижимость, но может помочь снизить число оспариваемых впоследствии сделок.

По прошествии времени такая запись может быть Запись может быть погашена без заявления предшествующего правообладателя на основании решения государственного регистратора в случаях, если:

  • предшествующий правообладатель не оспорил данное право в суде;
  • в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступил документ, подтверждающий, что предшествующий правообладатель оспорил данное право в суде одновременно с внесением в Единый государственный реестр прав записи, указывающей на наличие заявленного в судебном порядке права требования;
  • в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступило или представлено решение суда, которое вступило в законную силу и согласно которому данное право прекращено, установлено право иного лица на объект, либо в прекращении данного права отказано.

«>погашена .

8. Можно ли оформить все необходимые при покупке жилья документы одним пакетом?

В центрах госуслуг «Мои документы» вы можете оформить документы и получить услуги, которые могут понадобиться вам в процессе или сразу после покупки жилья, например:

  • предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости;
  • проведение инвентаризации и предоставление информации технического учета;
  • предоставление информации и документов о зарегистрированных до 31 января 1998 года правах на объекты жилищного фонда;
  • распоряжение материнским капиталом;
  • предоставление информации жилищного учета;
  • государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав;
  • согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Возможность получить документы одним пакетом есть во всех центрах «Мои документы».

Подробнее можно узнать на сайте центров «Мои документы» или по телефону единой справочной службы Москвы: 8 (495) 777-77-77.

Если договор купли-продажи недвижимости не зарегистрирован

14 Окт Если договор купли-продажи недвижимости не зарегистрирован

Недвижимость – один из самых ценных активов как для компаний, так и для граждан. Оттого она требует к себе особого отношения, прежде всего – внимательности в юридических вопросах.

Для того, чтобы объект недвижимости стал вашим, в государственном реестре прав должна отразиться соответствующая информация о праве собственности. Если вести речь о купле-продаже, то пока в реестр не будет внесена запись, что объект находится в собственности покупателя, он будет принадлежать продавцу. Поскольку данный договор является основным способом приобретения права собственности, в этой статье мы подробно остановимся на том, что будет, если переход права стороны не зарегистрируют.

Итак, договор купли-продажи заключен, покупатель передал денежные средства в качестве оплаты, но продавец не предпринимает действий по регистрации перехода права собственности.

Что может сделать покупатель?

Важно: отсутствие регистрации перехода права собственности не делает договор купли-продажи недвижимости недействительным. Единственное последствие – до такой регистрации право собственности сохраняется за продавцом.

Вариант 1. Продавец передал объект покупателю

Это хороший вариант, потому что покупатель становится владельцем этой недвижимости и может защищать свои права владельца. Ему лишь остается понудить продавца к регистрации перехода права. Для этого следует подать исковое заявление о регистрации перехода права.

Вариант 2. Продавец не передал объект покупателю

Этот вариант хуже, потому что повышается риск того, что объект будет перепродан и зарегистрирован на другое лицо. Вместе с тем, пока этого не случилось, необходимо обращаться с иском об исполнении продавцом обязанности по передаче вещи и о регистрации перехода права собственности.

Возможно, что в договоре купли-продажи переход права собственности не ставится в зависимость от момента передачи объекта. Если это так, то в иске должно быть только требование о регистрации.

Когда решение суда будет получено, продавец будет обязан добровольно его исполнить. В противном случае за работу возьмется судебный пристав. В его полномочиях обратиться в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации права собственности покупателя.

Если недвижимость перепродана

Как мы написали выше, возможно, что покупатель не успеет зарегистрировать свое право, когда оно уже окажется зарегистрировано за другим лицом. В этом случае можно будет говорить лишь о неисполнении продавцом договора.

Недвижимость покупатель уже не получит. Единственное, на что он сможет претендовать – это возмещение убытков, в частности – в виде сумм, уплаченных по договору купли-продажи.

Грамотно относитесь к выбору контрагента и составлению договора. Детали решают многое. И еще — не стесняйтесь обращаться к юристам по вопросам сделок с недвижимостью.

Читать еще:  Расчет по договорам гражданско правового характера
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector