Sofin-credit.ru

Деньги и работа
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Гражданско правовой договор аренды

Гражданско правовой договор аренды

Договор аренды

Наряду с договором купли-продажи, не менее важен договор имущественного найма, или по-другому — аренды. Цель такого договора — обеспечить временное пользование имуществом.

Договор аренды (договор имущественного найма) — гражданско-правовой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. [2] Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и прочие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. [14]

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Договор аренды — двусторонне обязывающий, консенсуальный, возмездный. Его сторонами являются арендодатель и арендатор.

Договор проката — гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. [20] Данный договор относится к категории публичных договоров, особенности которого урегулированы ст. 426 ГК РФ.

Как уже писалось выше, в гражданском праве существует договор продажи предприятия. Близким по значению к нему являются договор аренды предприятия, здания и сооружения. Разница в том, что арендодатель передает недвижимое имущество не в собственность, а во временное пользование.

Договор аренды здания или сооружения — гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Правила об аренде зданий и сооружений применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об аренде предприятия. Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы такого договора влечет его недействительность. [2]

Договор аренды предприятия — гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и иными природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. [6] Под предприятием в данном случае понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Договор финансовой аренды — гражданско-правовой договор, по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. [13] Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. [13]

Итак, в заключение можно сказать, что гражданско-правовые договоры призваны сыграть большую роль в формировании и развитии рыночной экономики, поскольку в ее условиях производство и обмен производятся непосредственно личной заинтересованностью граждан, а не локальными нормативными актами.

Самый распространенный договор — договор купли-продажи. Через него проходит огромный кругооборот вещей и денежных средств. Примером может служить даже простой магазин, придя в который, мы покупаем вещи и нам выдают квитанцию — документ, подтверждающий заключение договора.

Не менее важен договор аренды — позволяющий предоставить имущество во временное пользование. Такой договор очень удобен для лиц, не имеющих возможности приобрести, к примеру, дорогостоящее помещение для осуществления в нем предпринимательской деятельности.

Вот почему так важно разобраться и усвоить понятие и классификацию гражданско-правовых договоров, их содержание, порядок заключения, изменения и расторжения, другие связанные с ним вопросы.

Гражданско-правовые договоры с гражданами: трудности с НДФЛ и взносами

Организации и предприниматели могут заключать с гражданами разные гражданско-правовые договоры (ГПД): подряда, оказания услуг, купли-продажи, аренды, займа, безвозмездного пользования имуществом, авторские и др. И когда подобные договоры заключаются впервые, то у бухгалтеров иногда возникают вопросы по обложению выплачиваемых по ним вознаграждений страховыми взносами и НДФЛ. Ответим на некоторые из них.

Выплаты по договору оказания услуг облагаются взносами в ПФР и ФОМС

Я — предприниматель. Для уборки офиса нанял женщину — гражданку РФ по договору оказания услуг. Нужно ли этот договор регистрировать во внебюджетных фондах и налоговой инспекции? Надо ли с выплат по этому договору начислять страховые взносы?

: Сам договор нигде регистрировать не нужно. Но если вы впервые заключаете договор с физлицом, то нужно встать на учет в территориальных органах ПФР (там же вас одновременно поставят на учет и в ФОМС) и ФСС п. 1 ст. 11 Закона от 15.12.2001 № 167-ФЗ ; ч. 2, 4 ст. 17 Закона от 29.11.2010 № 326-ФЗ ; п. 3 ч. 1 ст. 2.3 Закона от 29.12.2006 № 255-ФЗ ; ст. 6 Закона от 24.07.98 № 125-ФЗ . Правда, если заключаются только ГПД, то в ФСС надо регистрироваться, только если договором предусмотрено, что вы обязаны уплачивать взносы «на травматизм».

Читать еще:  Постановление правительства рф no 321

Для регистрации в фонды нужно подать заявления по установленным формам, приложив к ним в числе прочего копию договор а п. 22 Порядка, утв. Постановлением Правления ПФР от 13.10.2008 № 296п; п. 10 приложения № 1 к Приказу Минздравсоцразвития от 07.12.2009 № 959н . А если у вас на данный момент уже есть работники или лица, работающие по ГПД, то вы уже должны были встать на учет в фондах и повторно в них регистрироваться не надо.

С вознаграждений, выплачиваемых по указанным ГПД, страховые взносы нужно платить лишь в ПФР и ФОМС ч. 1 ст. 7, п. 2 ч. 3 ст. 9 Закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ (далее — Закон № 212-ФЗ) . Но если договором предусмотрена уплата взносов в ФСС «на травматизм», то надо платить еще и и х п. 1 ст. 5 Закона от 24.07.98 № 125-ФЗ .

Имейте в виду, что в ПФР вы должны быть зарегистрированы дважды:

  • как предприниматель, уплачивающий за себя фиксированные страховые взносы;
  • как работодатель, производящий выплаты работникам (по трудовым договорам и ГПД).

Поэтому, перечисляя взносы с выплат работникам и сдавая отчетность в фонды, указывайте регистрационный номер именно страхователя-работодателя.

При покупке любого имущества у физлиц НДФЛ удерживать не нужно

ООО собирается заниматься закупкой сельхозпродукции, а также грибов и ягод у населения. Будут ли облагаться НДФЛ и страховыми взносами выплаты гражданам за такую продукцию?

: При покупке какого бы то ни было имущества у гражданина вы не должны удерживать с выплат в его пользу НДФЛ, так как не являетесь в этом случае налоговым агенто м п. 2 ст. 226, подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ; ст. 221 ГК РФ . Страховые взносы тоже платить не нужн о ч. 3 ст. 7 Закона № 212-ФЗ .

Один из супругов может сдать в аренду и общее имущество

Наша организация хочет арендовать нежилое помещение у предпринимателя, применяющего УСНО с объектом «доходы». Помещение зарегистрировано на имя супруга предпринимателя, но приобретено в период брака. В ЕГРИП вид деятельности по сдаче имущества в аренду не зарегистрирован. Можно ли заключить такой договор аренды? Если да, то какие документы нужно взять у арендодателя? Нужно ли будет удерживать НДФЛ с арендной платы, а также платить страховые взносы?

: Вы можете заключить с предпринимателем такой договор аренды. Ведь помещение является общей совместной собственностью обоих супругов, независимо от того, что зарегистрировано оно лишь на одного из них пп. 1, 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ . И любой из супругов с согласия второго супруга вправе распоряжаться таким помещением, в том числе может сдать его в аренду в рамках предпринимательской деятельност и п. 2 ст. 209, ст. 608 ГК РФ; п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ . Поэтому к договору нужно будет приложить нотариально удостоверенное согласие супруга на сдачу помещения в аренду и копии свидетельств:

Гражданско правовой договор аренды

Ключевые слова: ДОГОВОР АРЕНДЫ; ПРОБЛЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ; ИМУЩЕСТВО; АРЕНДА; THE LEASE; PROBLEMS OF REGULATION; PROPERTY; RENTAL.

На сегодняшний день договор аренды в правоприменительной практике занял одно из первых мест. Среди его разновидностей договора аренды преобладает договор аренды недвижимого имущества, которые в большинстве случаев используется предприятиями, фирмами, производителями для аренды.

Анализируя проблемы в правоприменительной практике можно сделать выводы, что они возникают при исполнении обязательств по договору аренды. В первую очередь, это связано с законодательной базой, которая является не доскональной и имеет множество коллизий. Кроме того, возникают проблемы при защите прав и интересов арендатора во время изменения, расторжения договора аренды. Таким образом, данная тема исследования является актуальной в настоящее время.

Изучая юридическую доктрину по данной тематике следует выделить таки ученых как Т. Д. Алексеев, В. Г. Вишняков, В. Д. Газман, О. С. Иоффе, Н. М. Коршунов, А. Г. Калпин, М. И. Лещенко, О. Н. Мозговый, С. Б. Пугинский, И. А. Решетник, Ю. К. Толстый и другие. Но данными учеными не были рассмотрены проблемы, которые касаются правового регулирования договора аренды с учетом уровня экономического развития общества и благосостояния.

Правовой институт договора аренды является одним из древних и популярных в гражданском праве. Аренда дополняет другие средства и способы экономического развития. Анализируя правовое регулирование договора аренды, которое закреплено в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации можно сказать, что комплекс норм, действие которых распространяется на все виды аренды является общим, но кроме этого существуют и специальные нормы, которые применяются к таким видам аренды, как: аренда транспортных средств, аренда зданий, аренда предприятий, лизинг и т. д. Отличие данных договоров аренды проявляется в определении их предмета, сферы деятельности. В настоящее время существует проблема правового регулирования предмета договора аренды. Поэтому нужно более жестко обозначит границы формулировки объекта договора аренды, а так же четко урегулировать круг объектов, которые являются наиболее популярными во время заключения договора аренды.

Договор аренды считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Иными словами, момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Этот нюанс имеет важное значение в том плане, что уже после подписания договора для сторон может наступать предусмотренная договором ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, в том числе за непередачу имущества в пользование или неуплату арендных платежей. В то же время соглашение, по которому будут осуществляться только арендные платежи, а имущество в пользование так передано и не будет, не исключено, что может быть переквалифицировано в другой вид договора или признана недействительной.

Читать еще:  Ответственность за совершение налоговых правонарушений

Договор аренды платный, но если одной из сторон договора является физическое лицо, и в договоре не зафиксирована стоимость аренды и не определена сумма ежемесячных платежей, то данная сумма будет определятся с учетом потребительских характеристик. Если договор между двумя объектами хозяйствования, то отсутствие размера оплаты аренды может привести к признанию такого договора не действительным.

Договор аренды срочный, то есть имущество передается в аренду на определенный срок. В том случаи, если срок в договоре не определен, то стороны вправе разорвать его в любое время, только предупредить письменно другую сторону заранее (договор аренды недвижимости – 3 месяца).

Таким образом, на наш взгляд, основная идея, заложенная в законодательном регулировании отношений аренды, заключается в следующем: если стороны договора аренды не заявляют о своем желании прекратить договорные отношения в связи с истечением установленного в договоре срока или изменить условия аренды, использования имущества должно осуществляться дальше на тех же условиях и без необходимости переоформления отношений. Это значительно упрощает задачу сторонам такого договора и не создает угрозы возникновения временного пробела, когда действие старого договора закончилось, а новый еще не заключен, что в случае аренды земли особенно важно.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды — предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всем его принадлежностями и документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные вследствие несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить другим образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении ущерба.

Инновации в договоре аренды: 1) необходимо ст. 657 Гражданского кодекса РФ внести изменения по поводу солидарной ответственности арендодателя и арендатора; 2) указать в ст. 656 Гражданского кодекса РФ, что в случаи перевода долгов по коммунальным платежам на арендатора, то это существенное условие такого договора.

Подводя итоги можно сказать, что необходимо совершенствовать положения действующего законодательства Российской Федерации, которые касаются регулирования правовых отношений в рамках договора аренды.

BzBook.ru

Гражданско-правовые основы договора аренды.

Гражданско-правовые основы договора аренды определены нормами главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Из положений указанной главы следует, что аренда представляет собой договор, по которому собственник (арендодатель) передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для самостоятельного ведения хозяйственной деятельности за соответствующую (арендную) плату.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В силу статьи 609 ГК РФ арендодателем признается собственник имущества, но в некоторых случаях со стороны арендодателя могут выступать лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В свою очередь, арендатором признается лицо, которое получает имущество во временное владение и пользование и платит за это арендную плату.

Гражданское законодательство позволяет арендовать практически любое имущество, сдача которого в аренду не запрещена или не ограничена законом: земельные участки и иные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другие непотребляемые вещи.

Заключая договор аренды, стороны должны четко указать данные (наименование объекта аренды, его характеристику, для недвижимого имущества – его местонахождение и иные сведения), позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, на это указывает пункт 3 статьи 607 ГК РФ.

Если договор аренды заключается более чем на год, то письменная форма является обязательной. Если же одной из сторон договора выступает юридическое лицо, то договор аренды заключается в письменной форме независимо от срока его действия.

Напомним, в силу статьи 610 ГК РФ стороны самостоятельно определяют срок действия договора и закрепляют его в соглашении. В противном случае он признается заключенным на неопределенный срок. Для договора аренды, заключенного на неопределенный срок, характерны следующие особенности:

– каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае аренды недвижимости – за три месяца;

– такой договор не подлежит государственной регистрации.

Следует иметь в виду, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества.

В этих случаях, если срок аренды не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора по истечении предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор, заключенный на срок, превышающий установленный законом предел, считается заключенным на срок, равный предельному.

Место и роль договора аренды в системе гражданско-правовых договоров

Аренда занимает особое место в системе гражданско-правовых сделок. Аренду следует отличать от сделок купли-продажи, мены, дарения или ренты. Если согласно этим сделкам имущество переходит в собственность других лиц, то есть вещь меняет собственника, то при заключении договора аренды фактический статус собственника не меняется лишь часть его полномочий по отношению к своей вещи. Однако, есть много общего между договором аренды и, например, договором купли-продажи. И в том и в другом случае оба договора являются возмездными. Однако договор купли-продажи распространяется на любые вещи, в то время как объектом договора аренды могут быть определенные вещи — так называемые не потребляемые вещи, т.е. которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Читать еще:  Должностная инструкция нормативно правовой акт

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

Исходя из определения, данного выше, можно выделить три основных признака, характерных для данного договора.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи.

В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, т.е. устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ).

По общему правилу, имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные — при любой аренде имеет место наем имущества. Иногда термин «аренда» применялся при сдаче внаем определенных объектов, например недвижимости. Известный дореволюционный цивилист В.И. Синайский дифференцировал договоры аренды и имущественного найма исходя из того, что аренда предполагает только пользование вещью, а наем, кроме того, «извлечение из нее плодов». Однако указанное положение не нашло отражения в российском законодательстве.

Употребление в действующем законодательстве в одних случаях термина «аренда», в других — «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких, договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами — арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договор аренды.

Аренда дает возможность удовлетворять потребности и юридических лиц, нуждающихся во временном пользование определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон договора аренды.

Таким образом, договор аренды — это гражданско-правовой договор, являющимся двусторонним, возмездным, носящим временным характер.

Роль договора аренды зданий и сооружений в регулировании имущественных отношений раскрывается через ее функции.

Прежде всего, аренда выполняет экономические функции, поскольку сущность аренды сугубо экономическая. Аренда приносит дополнительный доход собственнику имущества за счет получения им арендных платежей. Наиболее полно эта функция проявляется в сфере управления государственной и муниципальной собственностью. Так, аренда выступает одним из методов управления имуществом РФ или муниципальной собственности могут сдаваться в долгосрочную или краткосрочную аренду, в аренду с правом последующего выкупа или в субаренду. Доходы от арендованного имущества служат средством пополнения государственного и местного бюджетов субъектов Федерации. В то же время, арендованное государственное или муниципальное имущество может быть приватизировано арендатором в случаях долгосрочного пользования имуществом в соответствии с законодательством о приватизации объектов государственной или муниципальной собственности. В этом проявляется еще одна функция аренды — аренда может являться условием передачи собственности государства, субъектов федерации или муниципального образования в собственность физических или юридических лиц. Такая возможность предусмотрена и в ГК РФ (ч. 2 ст. 624).

Следует выделить еще функцию аренды — возможность целевого использования нежилых, ветхих или пустующих помещений, подвальных или иных свободных помещений. Эта форма аренды выгодна как арендатору, поскольку арендная плата устанавливается в меньших размерах за счет отсутствия оборудования и ремонта в таких помещениях, так и арендодателю, поскольку позволяет использовать пустующие и заброшенные помещения. В то же время, проведя капитальный ремонт и, оборудовав помещение, арендатор способствует заметному улучшению архитектурного облика города или иного населенного пункта. По отношению к арендатору аренда способствует значительной экономии средств арендатора. Не имея возможности приобрести необходимое ему имущество в собственность, арендатор за сравнительно небольшую плату развивает собственное производство, что позволяет ему впоследствии стать собственником данного имущества или равноценного иного имущества.

Тем самым, значение договора аренды заключается в том, что он способствует развитию малого и среднего предпринимательства, выступает экономическим стимулом для развития производства и торговли. Договор аренды выгоден как арендатору, не имеющему возможности приобрести имущество в собственность, так и арендодателю, который извлекает дополнительный доход от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, арендные отношения по поводу пользования и владения зданиями и сооружениями — это отношения, возникающие между арендодателем и арендатором, по поводу ограничения вещных прав собственника, который передает арендатору свое недвижимое имущество на определенный срок во временное пользование и (или) владение за арендную плату.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector