Sofin-credit.ru

Деньги и работа
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Экспертная денежная оценка это

Правовед

Раздел 2. Основы проведения оценки земель.

Статья 12. Нормативно-методическое регулирование оценки земель.
Нормативно-методическое регулирование оценки земель осуществляется в соответствующих нормативно-правовых актах, которые устанавливают порядок проведения оценки земель, организации и выполнение землеоценочных работ, состав и содержание технической документации и отчетов из экспертной денежной оценки земельных участков, требования к ним, порядок их выполнения.
Нормативно-правовые акты по проведению оценки земель, которые разрабатываются с учетом требований положений национальных стандартов, утверждаются Кабинетом Министров Украины.

Статья 13. Обязательное проведение денежной оценки земельных участков.
Нормативная денежная оценка земельных участков проводится в случае:

  • определения размера земельного налога;
  • определения размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности;
  • определения размера государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков согласно закону;
  • определение потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства;
  • разработки показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель.

Экспертная денежная оценка земельных участков проводится в случае:

  • отчуждения и страхование земельных участков, которые принадлежат к государственной или коммунальной собственности;
  • залога земельного участка соответственно закону;
  • определение инвестиционного вклада в реализацию инвестиционного проекта на земельные улучшение;
  • определение стоимости земельных участков, которые принадлежат к государственной или коммунальной собственности, в случае если они вносятся в уставный фонд хозяйственного общества;
  • определение стоимости земельных участков при реорганизации, банкротстве или ликвидации хозяйственного общества (предприятия) с государственной долей или долей коммунального имущества, которое является владельцем земельного участка;
  • выделение или определение доли государства или территориальной общины в составе земельных участков, которые находятся в общей собственности;
  • отображение стоимости земельных участков и права пользования земельными участками в бухгалтерском учете соответственно законодательству Украины;
  • определение убытков владельцам или землепользователям в случаях, установленных законом или договором;
  • решение суда.

Во всех других случаях денежная оценка земельных участков может проводиться по согласию сторон и в случаях, определенных этим и другими законами Украины.

Статья 14. Ограничение относительно проведения экспертной денежной оценки земельных участков.
Субъекты оценочной деятельности не могут проводить экспертную денежную оценку земельных участков в случае, если:

  • земельные участки, которые подлежат экспертной денежной оценке, принадлежат субъекту оценочной деятельности или оценщикам, которые работают в его составе;
  • оценщик из экспертной денежной оценки земельных участков имеет родственные связи с заказчиком оценки земельного участка или субъектом хозяйствования, руководство которого имеет родственные связи с заказчиком;
  • земельные участки, которые подлежат экспертной денежной оценке, принадлежат основателям или участникам субъекта оценочной деятельности.

Экспертная денежная оценка земельных участков, проведенная с нарушением требований этой статьи, а также проведенная не субъектами оценочной деятельности, есть недействительной.

Статья 15. Основания для проведения оценки земель.
Основанием для проведения оценки земель (бонитировка грунтов, экономической оценки земель и нормативной денежной оценки земельных участков) есть решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления.
Нормативная денежная оценка земельных участков может проводиться также на основании договора, который заключается заинтересованными лицами в порядке, установленном законом.
Основаниями для проведения экспертной денежной оценки земельного участка есть договор, который заключается заинтересованными лицами в порядке, установленном законом, а также решение суда.

Статья 16. Порядок проведения бонитировки грунтов.
Бонитировка грунтов проводится соответственно государственным стандартам, нормам и правилам, а также других нормативно-правовых актов на землях сельскохозяйственного назначения и лесного фонда.
Бонитировка грунтов на землях сельскохозяйственного назначения проводится не реже чем один раз в 7 лет.
Бонитировка грунтов проводится юридическими лицами, которые получили лицензии на проведение работ из землеустройства.

Статья 17. Порядок проведения экономической оценки земель.
Экономическая оценка земель проводится соответственно государственным стандартам, нормам и правилам, а также других нормативно-правовых актов на землях сельскохозяйственного назначения независимо от форм собственности.
Экономическая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится не реже как один раз в 5-7 лет.
Экономическая оценка земель проводится юридическими лицами, которые получили лицензии на проведение работ из землеустройства.

Статья 18. Порядок проведения нормативной денежной оценки земельных участков.
Нормативная денежная оценка земельных участков проводится соответственно государственным стандартам, нормам, правилам, а также других нормативно-правовых актов на землях всех категорий и форм собственности.
Нормативная денежная оценка земельных участков проводится:

  • расположенных в пределах населенных пунктов независимо от их целевого назначения — не реже чем один раз в 5-7 лет;
  • расположенных за пределами населенных пунктов земельных участков сельскохозяйственного назначения — не реже чем один раз в 5-7 лет, а несельскохозяйственного назначения — не реже чем один раз в 7-10 лет.

Нормативная денежная оценка земельных участков проводится юридическими лицами, которые получили лицензии на проведение работ из землеустройства.

Статья 19. Порядок проведения экспертной денежной оценки земельных участков.
Экспертная денежная оценка земельных участков проводится на основе таких методических подходов:

  • капитализация чистого операционного или рентного дохода от использования земельных участков;
  • сопоставление цен продажи подобных земельных участков;
  • учет расходов на земельные улучшение.

Экспертная денежная оценка земельных участков проводится субъектами оценочной деятельности в сфере оценки земель соответственно требованиям этого Закона, Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине», а также других нормативно-правовых актов и государственных стандартов, норм и правил.

Оценка земли

Детская обувь superfit euromarca.ru.

В соответствии с Законом Украины «Об оценке земель», различают нормативную и экспертную денежную оценку земельных участков. При этом экспертная оценка обязательно проводится оценщиком, а нормативная – юридическими лицами, имеющими лицензии на проведение работ по землеустройству.

Оценка земли — это определение рыночной стоимости земли или стоимости права аренды земельного участка. Рыночная стоимость земли зависит от местоположения земельного участка, влияния различных внешних факторов, спроса и предложения на местном рынке земли, и не может быть больше наиболее вероятной цены на покупку иного земельного участка эквивалентной полезности. Оценка стоимости земельного участка (денежная оценка земли) учитывает наличие различных коммуникаций, их качественный и количественный состав, а также возможность подключения к ним, в случае запланированного строительства объекта недвижимости на данном земельном участке. Рыночная стоимость земельного участка при застройке улучшениями значительно зависит от данных инженерно-геодезических и инженерно-геологических исследований. Эти данные о составе, свойствах и состоянии грунтов, совместно с данными о рельефе и ситуации местности, необходимы для планирования возможного строительства и определения затрат на застройку.

Читать еще:  Денежные ценности определение

Стоимость права аренды земельного участка зависит от многих факторов, таких как права арендатора, срока действия права аренды, целевого назначения земельного участка, обременений права аренды и прав третьих лиц на объект оценки.

Экспертная оценка земли производится для:
осуществления гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков и прав на них, кроме случаев, определенных Законом про оценку земель, а также другими законами;
оформления залога (ипотеки);
для иных целей, предусмотренных действующим законодательством.

Экспертная денежная оценка земельных участков с целью выкупа, подлежит обязательной государственной экспертизе.

Пакет документов для расчета экспертной оценки для физических лиц:
— правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи, госакт, решение суда и т.д.)
— паспорт и код владельца
— технический паспорт на дом (если есть)

Нормативная денежная оценка земли проводится для:
определения размера земельного налога;
государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков по закону;
определения размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.

Пакет документов для расчета нормативной денежной оценки для юридических лиц:
— копия Устава (заверенная печатью)
— копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (2 экз. заверенные печатью)
— копия справки из Управления статистики (2 экз. заверенные печатью)
— в зависимости от стадии оформления права на землю:
— копия договора аренды (или Акт на постоянное использование) (2 экз.)
— акт установления границ на земельный участок (2 экз.)
— выводы Управления земельных ресурсов (2 экз.) и Градостроительства и архитектуры (2 экз.)
— титульный лист проекта отвода или тех. документации (2 экз.)
— кадастровый план (2 экз.)
— учетная карточка (2 экз.)
— свидетельство плательщика НДС (1 экз.)

Экспертная денежная оценка земельного участка — определенная экспертом стоимость земельного участка, используемого при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков.
Экономическая оценка земель — это оценка земли как природного ресурса и средства производства в сельском, лесном и водном хозяйстве, и как пространственного базиса в общественном производстве по показателям, характеризующим продуктивность земель, эффективность их использования и доходность с единицы площади.
Денежная (нормативная) оценка земельного участка — капитализированный рентный доход от использования земельного участка. Этот вид оценки используется для определения размера земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, государственной пошлины при заключении гражданско-правовых сделок (передача земли в собственность, наследство, аренду), экономического стимулирования рационального использования отдельных земель и т. п.

Отличительные особенности земельных участков как объекта денежной оценки земли:
Земля — природный ресурс, который невозможно воспроизвести.
Возможность многоцелевого использования земли.
Регулирование государством использования земли как природного, так и хозяйственного объекта.
Неограниченный срок эксплуатации земли, в связи с чем, ее стоимость со временем, увеличивается.

Оценка земли нужна в таких случаях.

при отчуждение и страхование земельных участков, которые принадлежат к государственной или коммунальной собственности;
при передаче в залог земельного участка в соответствии с законом;
при определении инвестиционного вклада в реализацию инвестиционного проекта на земельные улучшения;
при определении стоимости земельных участков, которые принадлежат к государственной или коммунальной собственности, в случае, если они вносятся в уставный фонд хозяйственного общества;
при определении стоимости земельных участков при реорганизации, банкротстве или ликвидации хозяйственного общества (предприятия) с государственной частью или частью коммунального имущества, которое является владельцем земельного участка;
при отображении стоимости земельных участков и права пользования земельными участками в бухгалтерском учете в соответствии с законодательством Украины;
при определении убытков владельцам или землепользователям в случаях, установленных законом или договором;
по решению суда.

Стоимость услуг по оценке земли оговаривается в каждом конкретном случае.

Экспертная денежная оценка или нормативная оценка земли? Какая между ними разница?

На первый взгляд кажется, что экспертная денежная оценка земли определяется экспертами, а нормативная же оценка определяется согласно каких то нормативных данных. Доля правды в таком суждении есть. Так что давайте разберемся, что же это за работы и с чем их «едят».

Экспертная денежная оценка земли определяется экспертами-оценщиками, которые имеют свидетельство оценщика по специализации 1.1, что относится к первому направлению оценочной деятельности. Эксперт определяет рыночную стоимость земли на дату оценки, учитывая все факторы и характеристики оцениваемого участка, которые могут увеличивать или уменьшать цену на это имущество. То есть в отчете о денежной оценке имущества указывается реальная рыночная стоимость недвижимости, в данном случае земли.

Используется такая работа в целях нотариальных оформлений (продажа или покупка, обмен или дарение, наследование), для предъявления в суде, в социальных службах и финансовых структурах, для бухгалтерского и налогового учета.

Нормативная оценка земли определяет стоимость земли за счет ее качества (баллу бонитета, среднего балла бонитета относительно природно-сельскохозяйственного района и другое). Все данные для расчета нормативной оценки являются нормативными, которые были определены и установлены определенными компетентными органами. Проводит такую оценку инженер-землеустроитель, который тоже должен иметь свидетельство (сертификат) землеустроителя.

Читать еще:  Денежные средства на расчетном счете это

В результате проведения нормативной оценки инженер — землеустроитель формирует техническую документацию. Обращаем внимание, что такая «техничка» изготавливается в том случае, если нормативная оценка земель района (городского или сельского совета), где находится Ваш участок, не проводилась либо не обновлялась согласно требованиям действующего законодательства и закона о порядке проведения нормативной денежной оценки земель. Если же Ваш земельный участок находится например на территории сельского совета, который имеет «свежую» нормативную оценку собственных земельных угодий, то в таком случае Вы можете получить выписку из технической документации о нормативно-денежной оценке земельного участка. Такая оценка используется для начисления ренты, для целей налогообложения, заключение договора аренды с городским или сельским советом.

Экспертная денежная оценка земли в Украине. Оценщики земли

Экспертная денежная оценка земли очень часто путается с похожей услугой, которая называется «нормативная оценка земли». Это совершенно разные работы, хотя звучат почти одинаково. Денежная оценка земельных участков определяет рыночную стоимость имущества, которая будет отвечать рынку земель в Украине. Нормативная оценка определяет стоимость качественного состояния земли, то есть сколько стоят именно качественные характеристики почвы.

Мы решили более подробно рассмотреть различия в этих услугах, поэтому мы напишем об этом ниже. Также, рассмотрим основные параметры, которые могут влиять на нормативную и экспертную оценку такого имущества в Украине.

Различия между экспертной оценкой земли и нормативной

Экспертная денежная оценка земли. Такая услуга определяет именно цену, которая актуальна для определенного промежутка времени, для определенной страны и учитывает все условия, влияющие на рынок: например коэффициент торга, который увеличивается при экономическом кризисе.

Есть факторы, влияющие на стоимость земельных участков постоянно. Оценщики земли Украины, всегда учитывают: местоположение земельного угодья, наличие инженерных коммуникаций, асфальтированного покрытия, площадь, рельеф поверхности и геометрическую форму объекта.

Нормативная оценка земли. Эта услуга учитывает именно качество почвы, уровень содержания гумуса, балл бонитета. Например земля, что имеет большее содержание гумуса, имеет больший балл бонитета, будет иметь максимально высокую стоимость. Нормативная оценка более актуальна для заключения договора аренды с органами власти (городским или сельским советом).

Есть земли, имеющие ценные почвы. Их стоимость может иметь различную цену. Достаточно часто, такую землю предоставляют в аренду или пользование с определенными ограничениями, могут вообще отказать в использовании.

Экспертная оценка земель различного целевого назначения

Есть земля, которая имеет более распространенное использование на рынке недвижимости Украины: для строительства жилых домов, ведения садоводства или огородничества, личного сельского хозяйства, коммерческое назначение. Все эти типы целевого назначения имеют различную оценочную стоимость.

Земельные участки, используемые для коммерческого и жилищного строительства, имеют всегда очень высокую стоимость. Угодья для сельского хозяйства имеют самую низкую стоимость. Приобретя участок для садоводства, Вы не сможете использовать ее для строительства там коммерческого объекта недвижимого имущества. То есть каждое целевое назначение нам указывает, как можно использовать такое имущество.

Землеустройство и кадастр

Экспертная оценка

Общие подходы к экспертной оценке

Оценка выполняется по стандартам.

Стандарты оценки — это и нормативно-правовое поле, в котором работает оценщик, и методологическая база деятельности оценщика, и процедуры, которыми пользуется оценщик, и формы представления результатов.

На Украине деятельность оценщика регламентируют «Норми професійної діяльності оцінювача», основные положения которых использованы в различных методиках, инструктивных письмах, приказах Фонда Госимущества и других нормативных актах.. «Норми професійної діяльності оцінювача» являются признанными на международном уровне стандартами, так как Украина вошла в Международный комитет по оценке.

Отправной точкой в оценке является определение цели оценки, которая в свою очередь определяет искомый вид стоимости. Кроме наиболее часто встречающейся в практике Рыночной стоимости, оценщик сталкивается с необходимостью определять т. н. Инвестиционную стоимость, ликвидационную стоимость, заемную стоимость, страховую стоимость. В общем случае, стоимость может быть разделена на две широкие категории:

Стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Вид стоимости, в свою очередь, определяет объем работ, набор процедур, методологию оценки.

Объектом оценки может выступать любое движимое и недвижимое имущество, земля, нематериальные активы, ценные бумаги, бизнес, инвестиционный проект. Особый интерес представляет оценка земли, которая в любой развитой стране является товаром (как составляющая недвижимости либо отдельным объектом).

Результат работы оценщика может быть представлен в устной форме, в виде письма, в виде отчета. Форма представления результата определяется заданием на оценку, целью оценки. Независимо от формы представления оценщик обязан выполнить процедуры оценки в необходимом объеме.

Каждый письменный или устный отчет об оценке должен:

• четко и тщательно описывать процесс оценки в доступной форме;

• содержать достаточно информации для обеспечения его правильного толкования лицом, полагающимся на данные отчета и принимающим юридически значимое решение;

четко и ясно раскрывать все необычные предположения и ограничительные условия, которые прямо влияют на оценку и оказывают воздействие на стоимость.

Отчет должен содержать информацию, позволяющую адекватно идентифицировать объект оценки и окружение: экономическую среду страны и региона, правовое поле, состояние рынка и другие данные, прямо или косвенно влияющие на его стоимость.

Отчет должен содержать данные об уровне профессиональной подготовленности оценщика (где, когда, у кого проходил обучение, кем и по какой специализации сертифицирован).

Заказчик вправе потребовать соблюдения стандартов оценки.

Дефиниции

Ниже приведены дефиниции, использующиеся в международной и Украинской Оценочной практике для оценки любого объекта. Применительно к оценке земли использование этих специфических терминов обусловлено необходимостью оценки бизнеса, недвижимого имущества, имущественных прав и пр. с целью определения стоимости земли Методом остатка и, в некоторых случаях, другими методами.

Читать еще:  Что такое денежное вознаграждение

Оценка — акт или процесс определения стоимости.

Массовая оценка (нормативная) — процесс (или результат) оценки группы одинаковых (условно однотипных) объектов, что позволяет использовать стандартную методологию (единый алгоритм оценки), используя стандартный набор исходных данных.

Объект оценки — земельный участок, какое-либо имущество, имущественные и неимущественные права, комплекс прав, определение стоимости которых, прямо или косвенно, используется для определения стоимости земельного участка.

Исходные данные — любая информация, являющийся необходимой для выполнения процесса оценки.

Оценочная процедура — комплекс действий, направленных на получение информации, которая является необходимой для определения стоимости одним из общепризнанных методов и интерпретации результатов. Соответствующие процедуры составляют содержание каждого из общепризнанных методов оценки.

Технические приемы — конкретные способы выполнения процедур. Технические приемы не регулируются этими Нормами. Сравнение с «заказными» техническими приемами является формальным критерием определения совершенства тех или других технических приемов.

Интерпретация — особая оценочная процедура (комплекс процедур), которая не охватывается ни одним из общепризнанных методов оценки и заключается в согласовании результатов, полученных этими методами, формировании и обосновании экспертного суждения (в узком понимании); любой процесс обработки и толкование информации и формирование любых выводов (в широком понимании).

Отчет об оценке — документ, который содержит сообщение об оценке, обзоре или анализе, который передается клиенту.

Дата оценки — дата, на которую суждение эксперта (оценщика) о стоимости является действительным. Дата Отчета — дата составления Отчета.

Клиент (заказчик) — любое физическое или юридическое лицо, по заказу которого выполнена оценка (ревю).

Стоимость объекта оценки (справедливая рыночная стоимость) — наиболее вероятная цена, за которую объект может (мог) быть продан на открытом конкурентном рынке при наличии всех признаков честного соглашения и при отсутствии нетипичных условий финансирования с учетом того, что срок реализации объекта должен быть при этом разумно длительным. Стоимость может быть определена как сумма в любой денежной единице (значение стоимости) или как интервал, в пределах которого с достаточно высокой (заданной) вероятностью находится значение стоимости.

Оценочная стоимость — стоимость (независимо от принятой концепции стоимости), которая определена в результате оценки. Далее по тексту настоящего Отчета оценочная стоимость принята в трактовке Постановления Кабинета Министров Украины от 16 июня 1999г. №1050 «Об экспертной денежной оценке земельных участков несельскохозяйственного назначения» и условно тождественна рыночной стоимости.

Восстановительная стоимость — стоимость воссоздания или стоимость замены без учета износа.

Стоимость воссоздания — стоимость создания (при рыночных условиях на момент оценки) объекта идентичного объекту оценки.

Стоимость замены —

А) вообще: стоимость объекта, который по существенным признакам мог бы быть адекватной (достаточно близкой) заменой оцениваемого;

Б) при особых условиях, когда замена возможна только путем создания нового объекта.

Ограничительные условия — условия, которые ограничивают использование резуль­татов оценки в соответствии с пунктом 1.13 этих Норм, и условия, которые ограничивают ис­пользование результатов оценки или Отчета по другим причинам.

Принцип разумной осторожности оценок — базовый принцип деятельности оценщика в условиях неопределенности, когда он не может достаточно уверенно сформировать свое суждение. Этот принцип требует, при наличии неопределенности, отдавать предпочтение более пессимистической оценке.

Разумно длительный период реализации объекта — период реализации объекта, который есть приемлемо Длительным с точки зрения типичного продавца, при условии, что он предложен по справедливой рыночной стоимости на открытом рынке, или типичный период реализации такого рода активов, если он является разумно, близким к вышеупомянутому. За отсутствием данных о периодах реализации аналогичных объектов и возможности определить их через контакт с типичными (потенциальными) продавцами, оценщик должен определить этот период на свое усмотрение и четко оговорить это в Отчете. Разумно долгий период реализации определяется, выходя из рыночных условий, которые непосредственно предшествовали дате оценки.

Период реализации — промежуток времени между моментом выставления предложения о продаже объекта на открытом рынке и моментом его фактической реализации (изменения владельца).

Условия честной сделки:

А) Стороны являются типично мотивированными, включая, соответственно, желание продавца продать, а покупателя купить; отсутствие внешнего давления на одну из Сторон;

Склонность обеих Сторон действовать рассудительно к своей наибольшей выгоде;

Отсутствие любых других признаков не типичной мотивации;

Б) Стороны являются адекватно и полно осведомленными относительно всех существенных характеристик объекта и связанных с ним интересов;

В) плата осуществляется в виде денежных средств в порядке, отвечающем гражданскому (хозяйственному) и валютному законодательству в месте нахождения объекта оценки, и в денежной единице, которая имеет законный оборот в месте нахождения объекта (если условиями договора с клиентом не обусловлено специально другое место платежа). Валюта, в которой осуществляется оценка, должна быть свободно или внутренне конвертируемой (если оценка осуществляется в неконвертируемой валюте, это само по себе является ограничительным условием и подпадает под требования пункта 1.13 этих Норм).

Капитализация:

А) процесс определения стоимости, исходя из данных о доходе (потоке наличности);

Б) идентификация расходов, как таковых, которые принадлежат к капитальным

Ставка капитализации — коэффициент связи между доходом и стоимостью, который определяется как частное от деления дохода (если не обусловлено другое, за период, который непосредственно следует за моментом оценки, т. е. ожидаемого дохода) на стоимость.

Ставка дисконта — коэффициент связи между нарицательной и текущей стоимостью будущих потоков наличности.

Поток наличности (денежный поток) — сумма чистой прибыли, всех видов начисленной амортизации и увеличения наличия денежных средств за счет высвобождения средств по другим позициям баланса.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector